一、什么樣的購房合同無效

房屋買賣合同屬無效合同的歸納起來，主要有以下幾種：

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋，其買賣行為一般認(rèn)定無效。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

主要包括轉(zhuǎn)讓（含買賣）下列房地產(chǎn)：

（1）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（2）依法收回土地使用權(quán)的；

（3）權(quán)屬有爭議的；

（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、購房合同無效的情形有哪些

關(guān)于房屋買賣合同的效力問題，司法實踐和法學(xué)理論上常見的典型爭議有：

1、買賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的合同效力；

2、轉(zhuǎn)讓建筑在國有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許，違反了是否必然導(dǎo)致合同無效？

3、房屋買賣合同與產(chǎn)權(quán)登記是何關(guān)系，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記，是否影響房屋買賣合同的效力？

4、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民房屋的合同是否有效？

以上是關(guān)于“什么樣的購房合同無效”以及“購房合同無效的情形有哪些”的有關(guān)無效購房合同的法律材料，希望這些材料對解決您遇到的法律問題能有一定的幫助。上述材料提醒我們，在簽訂房屋買賣合同時，一定要注意合同的法律效力，避免出現(xiàn)不必要的麻煩。如果您因房屋買賣合同的效力而發(fā)生糾紛，那么建議您可以去咨詢一下專業(yè)的律師，讓律師根據(jù)您的具體情況，為您提供有效的幫助。