一、什么樣的購房合同無效

房屋買賣合同屬無效合同的歸納起來，主要有以下幾種：

1、房地產分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產權主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋，其買賣行為一般認定無效。

3、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。 房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉讓，合同無效。

主要包括轉讓（含買賣）下列房地產：

（1）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（2）依法收回土地使用權的；

（3）權屬有爭議的；

（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

二、購房合同無效的情形有哪些

關于房屋買賣合同的效力問題，司法實踐和法學理論上常見的典型爭議有：

1、買賣未依法登記領取權屬證書的房地產的合同效力；

2、轉讓建筑在國有劃撥土地上的房產是否允許，違反了是否必然導致合同無效？

3、房屋買賣合同與產權登記是何關系，未辦理產權轉移過戶登記，是否影響房屋買賣合同的效力？

4、城鎮(zhèn)非農業(yè)戶口居民購買農村居民房屋的合同是否有效？

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