一、商品房定金糾紛怎么處理
法院在審理當(dāng)事人雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，因故未簽訂正式買賣合同引發(fā)的定金糾紛時(shí)，基本會(huì)根據(jù)個(gè)案的不同情形，有區(qū)別的認(rèn)定是否適用定金罰則。一般會(huì)出現(xiàn)以下幾種情形：
1、適用定金罰則無(wú)權(quán)要求定金返還。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十五條之規(guī)定，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金。
此種情形又具體包括：在認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有說(shuō)明條款或雙方當(dāng)事人對(duì)說(shuō)明條款無(wú)異議的情形下，認(rèn)購(gòu)人無(wú)正當(dāng)理由拒不簽訂商品房買賣合同的，其無(wú)權(quán)要求返還定金；在認(rèn)購(gòu)人對(duì)說(shuō)明條款有異議但開(kāi)發(fā)商已舉證證明其已履行合理提示與說(shuō)明義務(wù)的情形下，若認(rèn)購(gòu)人仍以雙方對(duì)正式合同中載明的條款內(nèi)容不能達(dá)成一致為由拒絕簽訂商品房買賣合同的，其無(wú)權(quán)要求返還定金；認(rèn)購(gòu)人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議中沒(méi)有約定的條款且該條款內(nèi)容不合理的，若當(dāng)事人雙方未就該條款內(nèi)容協(xié)商一致且認(rèn)購(gòu)人據(jù)此拒簽商品房買賣合同的，認(rèn)購(gòu)人無(wú)權(quán)要求返還定金。
2、不適用定金罰則定金退還。
根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
該情形又包括：在當(dāng)事人雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后到簽訂正式買賣合同前的期限內(nèi)發(fā)生了不可抗力事由或其他當(dāng)事人意志以外因素的，如簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)后，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被政府行政決定取消、緩建，開(kāi)發(fā)商的主體資格喪失，自然災(zāi)害導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目滅失等，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購(gòu)人定金；認(rèn)購(gòu)人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同及合同附件、補(bǔ)充協(xié)議中沒(méi)有約定的條款且該條款內(nèi)容合理的，若當(dāng)事人雙方未就該條款內(nèi)容協(xié)商一致且認(rèn)購(gòu)人據(jù)此拒簽商品房買賣合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購(gòu)人定金。此外，在認(rèn)購(gòu)人對(duì)說(shuō)明條款有異議且開(kāi)發(fā)商不能舉證證明其已盡合理提示與說(shuō)明義務(wù)的情形下，認(rèn)購(gòu)人與開(kāi)發(fā)商就正式合同中載明的條款內(nèi)容不能協(xié)商一致且認(rèn)購(gòu)人提出的理由正當(dāng)合理的，若認(rèn)購(gòu)人由此拒絕簽訂商品房買賣合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還認(rèn)購(gòu)人定金。
3、適用定金罰則定金雙倍返還。
在此類糾紛中，開(kāi)發(fā)商若無(wú)正當(dāng)理由拒不簽訂商品房買賣合同的，視為《擔(dān)保法司法解釋》）第一百一十五條所稱的“接收定金的一方拒絕訂立合同的”情形，此時(shí)應(yīng)判令開(kāi)發(fā)商向認(rèn)購(gòu)人雙倍返還定金。
二、怎樣解決商品房定金糾紛
定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。
認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金所起的作用是保證認(rèn)購(gòu)人將來(lái)訂立商品房買賣合同，并擔(dān)保開(kāi)發(fā)商履行認(rèn)購(gòu)書(shū)中預(yù)留商品房義務(wù)的作用，具有立約定金的性質(zhì)。
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