案情介紹：開發(fā)商違反預(yù)售合同條款

被告恒大地產(chǎn)集團(tuán)重慶有限公司（以下簡稱恒大公司）主要從事精裝商品房的開發(fā)、預(yù)售活動。2009年，被告與原告何志剛簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定：恒大公司在2011年6月30日前交付房屋時，與該房屋正常使用直接關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，包括通電，須符合使用條件，否則視為被告延期交樓，構(gòu)成違約。何志剛收房入住后發(fā)現(xiàn)，房屋接通的是臨時用電而非城市生活用電，認(rèn)為被告違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

法院判決：開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

重慶市渝中區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋在交付前通過竣工驗收，且原告也認(rèn)可已通電，應(yīng)視為被告履行了合同義務(wù)。故判決駁回原告的訴訟請求。

原告不服一審判決，上訴至重慶市第五中級人民法院。重慶五中院認(rèn)為，被告為涉案房屋接通的是臨時用電，不能滿足城市生活所需，不符合交易目的，應(yīng)視為違約，遂改判被告承擔(dān)違約責(zé)任。

律師說法：如何理解商品房預(yù)售合同條款

合同約定的“通電”如何理解，被告在約定期限前為原告的房屋接通臨時用電是否違約。

1、預(yù)售合同條款的解釋應(yīng)兼顧合同正義。以合同自由為代表的意思自治是整個私法的基石，而以誠實信用為代表的權(quán)利本位是私法的中心。通常，在當(dāng)事人交易行為、意思表示完全自由且交易能力相當(dāng)時，他們的合同自由和權(quán)利應(yīng)得到充分尊重，外力不宜介入。但是，現(xiàn)代市場復(fù)雜，尤其是某些特定行業(yè)或領(lǐng)域，雙方的交易能力往往明顯不對稱，一方濫用交易優(yōu)勢而導(dǎo)致交易結(jié)果不正義的情形時有發(fā)生，適當(dāng)?shù)耐獠扛深A(yù)平衡合同自由和正義實屬必要。

本案屬于預(yù)售商品房買賣合同糾紛，雙方交易的是期房而非現(xiàn)房。首先，被告作為全國知名的大型地產(chǎn)企業(yè)，其占有的社會資源和信息量是作為相對方的原告所無法企及的，因此，在預(yù)售合同的整個締約、履約過程中，被告一直處于主動和優(yōu)勢地位，掌控更多的關(guān)鍵信息，擁有更多的話語權(quán)；相反的，原告等購房者多處于被動地位，信息基本來源于對方，沒有更多與對方討價還價的機(jī)會。

其次，關(guān)于房屋交易的專業(yè)知識，作為專業(yè)團(tuán)隊的被告，相對于一般購房者的原告而言，同樣具有絕對的優(yōu)勢；而對于期房，被告還擁有對未來房屋質(zhì)量、小區(qū)及周邊環(huán)境等關(guān)鍵信息的絕對掌控，原告對此知之較少，締約多是基于對被告的信賴，這種信賴甚至是盲目的。再次，售房者并不會及時、準(zhǔn)確、完整地披露所有的交易信息，以便充分滿足購房者的知情權(quán)，相反，他們通?？偸浅浞掷米约旱慕灰變?yōu)勢來實現(xiàn)自己的利益最大化?；谏鲜銮闆r，法院對有爭議的合同條款的解釋，在尊重合同自由的同時，也應(yīng)充分顧及交易的實質(zhì)正義。

2、合同的解釋必須符合交易目的。合同是當(dāng)事人的真實意思表示，是為了實現(xiàn)特定交易目的。因此，當(dāng)合同內(nèi)容似是而非或前后矛盾，或者事后雙方在理解具體條款的準(zhǔn)確含義發(fā)生分歧時，應(yīng)先根據(jù)當(dāng)事人的目的來尋求雙方真實的或應(yīng)有的意思表示。本案中，商品房是城市住房來源之一，必須滿足城市居住生活所需，其中，穩(wěn)定的生活供電是基礎(chǔ)條件之一。既然合同約定“通電”必須符合“使用條件”，那么，此處的“通電”必定是指電力能夠長期供應(yīng)，且持續(xù)穩(wěn)定，通常指接入城市生活供電網(wǎng)絡(luò)。而臨時用電通常并不能保證其供應(yīng)是長期、持續(xù)和穩(wěn)定的，所以并不符合《供電營業(yè)規(guī)則》的規(guī)定，不能將之視為合同約定的符合“使用條件”的“通電”。

3、在雙方對預(yù)售合同格式條款的理解產(chǎn)生重大分歧時，應(yīng)作出有利于購房者的解釋。合同法和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定，當(dāng)合同當(dāng)事人對格式條款的理解發(fā)生分歧時，應(yīng)適用特殊解釋方法，作出對格式條款擬訂者不利的解釋，以便限制權(quán)利濫用，維護(hù)正常交易秩序，保障消費(fèi)者利益，體現(xiàn)正義精神。預(yù)售合同是格式合同，一份正規(guī)合同文本包含了大量的信息，但銷售方對此早已了然于胸，而一般購房者則不同，只有在準(zhǔn)備簽署合同時，他們才能見到正式合同文本，并沒有足夠時間逐條逐款認(rèn)真、仔細(xì)地閱讀，對合同內(nèi)容的把握往往顧此失彼，甚至稍有遲疑，就會喪失簽約機(jī)會。因此，作為格式條款，本案中關(guān)于商品房“通電”的約定，因雙方對其具體內(nèi)涵理解不一致，法院對此應(yīng)作出不利于被告的解釋，認(rèn)定“通電”并非接入臨時用電，被告沒有按約履行義務(wù)。

4、對預(yù)售合同的格式條款還應(yīng)按通常的理解予以解釋。當(dāng)對合同條款的理解發(fā)生歧義時，一般應(yīng)根據(jù)交易規(guī)則、交易習(xí)慣或生活常識，按照大多數(shù)人的理解進(jìn)行解釋。本案中，雙方對預(yù)售合同中關(guān)于“通電”條款的理解產(chǎn)生歧義，法院應(yīng)根據(jù)大多數(shù)房屋交易者（尤其是一般購房者）通常的、合理的認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解釋。一般認(rèn)為，城市住房所接入的應(yīng)是城市公共生活用電網(wǎng)絡(luò)，持續(xù)、穩(wěn)定、有保障，而臨時用電不確定、不穩(wěn)定，不能滿足居住生活所需。因此，被告關(guān)于房屋接通臨時用電符合約定的辯稱，不足為信。

綜上，被告為原告購置的房屋接通臨時用電，不能滿足交易目的，應(yīng)視為違約，理應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。