物業(yè)合同到期后業(yè)主不付費(fèi)

2008年8月7日，業(yè)主劉女士向原告川三物業(yè)交納了一年物管費(fèi)933．10元后，一直未再交納。同年12月31日前期物業(yè)合同期滿，但川三物業(yè)繼續(xù)為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2014年6月，川三物業(yè)起訴要求被告劉女士交納拖欠的物業(yè)費(fèi)，劉女士以雙方無(wú)物業(yè)合同關(guān)系為由予以抗辯。

事實(shí)物業(yè)合同關(guān)系如何認(rèn)定

1、前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，物業(yè)公司繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主接受，形成事實(shí)上的物業(yè)合同關(guān)系。

從《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定可知，若物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有明確表示是否與原物業(yè)公司繼續(xù)簽訂合同，亦未明確要求原物業(yè)公司退出，而物業(yè)公司仍繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，可以認(rèn)為雙方之間形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。本案因被告及小區(qū)業(yè)主并未明確反對(duì)原告繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，且對(duì)原告提供的物業(yè)服務(wù)持接受態(tài)度。雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后已形成事實(shí)合同關(guān)系，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，物業(yè)公司有權(quán)收取相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。

2、事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同存在實(shí)際履行的客觀事實(shí)。

合同的實(shí)際履行是合同的一方或雙方以自己的實(shí)際行為履行了合同主要義務(wù)，對(duì)方予以接受的。本案川三物業(yè)在合同期滿后繼續(xù)為小區(qū)提供服務(wù)，劉女士居住使用位于該小區(qū)內(nèi)的房屋，接受了川三物業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)系客觀事實(shí)。因此，劉女士以前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯沒(méi)有法律依據(jù)。

3、成立事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)繼續(xù)按原約定標(biāo)準(zhǔn)支付。

物業(yè)管理服務(wù)合同所約定的服務(wù)期限屆滿后，未重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主仍接受物業(yè)公司管理和服務(wù)的，雙方成立事實(shí)物業(yè)合同關(guān)系。在認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系成立的基礎(chǔ)上，考慮到物業(yè)服務(wù)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)品質(zhì)并未發(fā)生變化，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定的費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，業(yè)主應(yīng)繼續(xù)按照原物業(yè)管理服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為宜。本案因前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，新合同尚未簽訂，在雙方未協(xié)商收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，業(yè)主應(yīng)按原約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。