一、二手房買賣合同無(wú)效的情形
1、非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的
有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人非因被監(jiān)護(hù)人的利益，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，因而無(wú)法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無(wú)權(quán)處分。
2、出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的
共有房屋形成的一般原因包括婚姻關(guān)系、繼承、拆遷、共同出資建房、購(gòu)房等。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓”。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無(wú)效。
3、因房屋前期開發(fā)建設(shè)及銷售違法無(wú)法取得合法產(chǎn)權(quán)的
開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權(quán)證，是法律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。
4、出賣已出租的房屋，侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的
《合同法》第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”未征得承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，承租人可以主張房屋買賣合同無(wú)效。
5、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房不符合規(guī)定的
已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格上市出售，確須出售的由區(qū)縣住房保障管理部門按原價(jià)回購(gòu)；已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿五年后，可以按市場(chǎng)價(jià)出售所購(gòu)住房，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購(gòu)房?jī)r(jià)格和出售價(jià)格價(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款；轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房不符合上述規(guī)定的，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。
二、哪種二手房買賣合同無(wú)效
1、已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋買賣合同無(wú)效。
《物權(quán)法》規(guī)定 “抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！薄稉?dān)保法》規(guī)定“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。”綜上，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的因侵害了抵押權(quán)人的合法權(quán)益，因而轉(zhuǎn)讓無(wú)效。
2、被依法查封、限制的房屋不能轉(zhuǎn)讓，簽訂的轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓。
通過上文的介紹，相信大家對(duì)“二手房買賣合同無(wú)效的情形”以及“哪種二手房買賣合同無(wú)效”的有關(guān)內(nèi)容有了更具體的認(rèn)識(shí)，希望對(duì)大家有所幫助。與其在糾紛發(fā)生后竭力周旋，不如在糾紛發(fā)生前防患于未然。要想買到權(quán)利無(wú)瑕疵、無(wú)糾紛的房屋，建議大家在買房前多向房產(chǎn)律師咨詢；另外，請(qǐng)律師協(xié)助簽訂一份內(nèi)容完善的二手房買賣合同也可以保障您的權(quán)益。
