買(mǎi)農(nóng)村房屋惹糾紛

2005年7月25日，睢某與毛一、毛二在中間人睢大的說(shuō)合下，簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，將位于某市某村的一處房產(chǎn)賣(mài)予毛一、毛二。土地使用證上是睢某之父睢小的名字，當(dāng)時(shí)雙方約定價(jià)格為25500元，協(xié)議簽訂后雙方款證交清。隨后睢志剛即從該房屋內(nèi)將東西搬走，毛二、毛一即搬入該房屋居住至今。睢志剛一直在鄭州居住。2014年7月17日，睢某的父母睢小與耿某以睢某、毛二、毛一不經(jīng)自己同意，擅自出賣(mài)自己房屋，嚴(yán)重侵害了自己的合法利益為由，將三人訴至某市人民法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)三被告所訂立的買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議無(wú)效。

如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力

隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)一步深化和城市化進(jìn)程的不斷加快，農(nóng)村大量剩余勞動(dòng)力進(jìn)入城市，把大量的私有房產(chǎn)留在了農(nóng)村以及其他原因，使一戶(hù)擁有了多處住宅，這樣就出現(xiàn)了大量的農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)，本案即屬此種情況。在此情況下，對(duì)該涉及到農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定就不能簡(jiǎn)單的一律按無(wú)效對(duì)待或僅僅適用土地管理法第六十二條的規(guī)定，地隨房走一律認(rèn)定有效，而是應(yīng)從宅基地使用權(quán)的特點(diǎn)上去把握。一般來(lái)說(shuō)，確認(rèn)的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效應(yīng)符合以下幾個(gè)條件：

1、轉(zhuǎn)讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房；

2、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員；

3、受讓人沒(méi)有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；

4、轉(zhuǎn)讓行為已征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意。因此，本案應(yīng)確認(rèn)該房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。