案情介紹：開發(fā)商將一房同時賣給兩人

張某十年前與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，購買商品房一套，房屋建成后遂搬遷新居，但卻一直未辦房產(chǎn)證。張某多次向開發(fā)商提出辦理房產(chǎn)證的要求，無奈開發(fā)商一直以各種理由推遲搪塞。十年后，張某接到法院傳票，自己因房屋侵權(quán)一案被告上法庭。原來，該房屋交付后房地產(chǎn)開發(fā)商又與劉某簽訂房屋買賣合同，并辦理了房產(chǎn)證。張某苦惱不已，遂訴至法院要求確認(rèn)自己與開發(fā)商所簽訂的房屋買賣合同為有效合同。

爭議焦點：一房二賣房屋產(chǎn)權(quán)到底歸誰

該案張某與劉某均與房地產(chǎn)開放商簽訂房屋買賣合同，并且交付房款，但房產(chǎn)證戶主為劉某。房屋到底歸屬于誰？

一種觀點認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第九條：“關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。法律另有規(guī)定的除外?！币约跋嚓P(guān)法律原則，我國實行物權(quán)法定原則、一物一權(quán)原則以及公示公信原則。這決定了物權(quán)的種類和內(nèi)容有法律規(guī)定，一物不能有二主，物權(quán)必須經(jīng)特定的國家機關(guān)進行登記。而劉某依法簽訂了《商品房買賣合同》，實際履行并辦理了房屋所有權(quán)登記，劉某與開發(fā)商的買賣行為不違背法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。張某只能要求開發(fā)商返還房款，賠償損失，不能要求確認(rèn)房屋所有權(quán)，也不能要求辦理房產(chǎn)證。

一種觀點認(rèn)為，張某辛辛苦苦攢了多年的錢，購買了一套房子，居住多年，如果讓其搬出房子，于情不理。且張某在該房屋具有十年的居住事實，一張房產(chǎn)證就易主他人也讓人一時難以接受。將房屋所有權(quán)判歸劉某是否法律無情？會不會中間有別的隱情？

律師說法：一房二賣時如何確定房屋產(chǎn)權(quán)

其實，這兩種觀點都有一定的論據(jù)。只不過一個從法的角度去理解，一個從情的角度去理解。作為最普遍的廣大老百姓，特別是法律意識較淡薄的人，很難接受第一種觀點，通常認(rèn)為這個社會沒有公道可言，經(jīng)過法官苦口婆心的釋法，仍然不能接受，心中滿腹冤屈，甚至引發(fā)信訪。但是從法律的角度看，法律要保護不僅僅是個案的利益，而是大多數(shù)人的利益。這期間，無論是張某自己舉證，還是法院查明，都很難找出劉某或開發(fā)商存在惡意的證據(jù)，而房管局在辦理房產(chǎn)證的程序中也沒有任何的差錯，也是照章辦證。這最終還是要歸結(jié)到張某身上，劉某對外公示公信效力上已是該房屋的所有人，而開發(fā)商的一房二賣的行為導(dǎo)致張某與開發(fā)商的房屋買賣合同的根本不能履行，張某只能向開發(fā)商主張回自己的損失，保護自己的合法權(quán)益。

所以，在此要提醒大家，購買房屋時，如果出賣方是房地產(chǎn)開發(fā)商的，要認(rèn)真審查其資質(zhì)，查明房屋是否已出售，并盡量在合同中詳細(xì)約定違約責(zé)任；如果出賣方是個人的，要認(rèn)真審查其房產(chǎn)證，是否有權(quán)利出賣房屋，細(xì)化合同違約責(zé)任，督促其過戶。