一、如何應對商品房預售糾紛

正確處理商品房預售合同糾紛，必須針對不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則：

（一）標的瑕疵糾紛及其處理

標的瑕疵在商品房預售糾紛中占有相當比例，常見的有標的權(quán)利瑕疵問題和質(zhì)量瑕疵問題：

1、標的權(quán)利瑕疵主要是抵押問題和權(quán)利證書，已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發(fā)商提供擔?；蛞笸朔?；已付清房款但沒有交付的，購買者可以要求開發(fā)商提供擔保；既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權(quán)的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商協(xié)商解決。

2、質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等。如質(zhì)量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

另外，因為在購房過程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責任。因此，開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應規(guī)定開發(fā)商承擔支付房款20%以上違約金。如果由于開發(fā)商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失。

（二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理

引起此類糾紛的原因有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預售方將已預售房屋轉(zhuǎn)賣等。對于此類糾紛，司法解釋規(guī)定了購房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。從切實維護購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個月內(nèi)履行的，同時要承擔違約責任。

如果預售方在經(jīng)催告后三個月內(nèi)仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔違約責任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價格上漲或?qū)嶋H損失計算）的權(quán)利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。

二、遇到商品房預售糾紛怎么解決

在商品房銷售糾紛中，價格糾紛、不能交付或不按期交付商品房糾紛顯得比較突出。針對實際情況，筆者經(jīng)過調(diào)查探訪，我市目前在處理這些糾紛時常用的原則。

（一）價格糾紛處理案件

此類糾紛應視具體情況加以解決。首先，應堅持合同效力原則；其次，應堅持情勢變更原則。情勢變更是指國家或地方在政策、規(guī)劃上發(fā)生變更而引起的糾紛。目前，情勢變更已經(jīng)作為解決房產(chǎn)糾紛的一項原則。但同時我們需要分清情勢變更和正常的市場風險之間的區(qū)別。

（二）不能交付或不按期交付商品房糾紛案件

對于此類糾紛，應在堅持合同效力的前提下，維護預購方的合法權(quán)益。一方面，當預售方有能力繼續(xù)履行合同時，應要求其繼續(xù)履行合同并承擔違約責任。另一方面，當預售方不能繼續(xù)履行合同，又沒有足夠資金退還房款時，此合同可被解除，可要求預售方退還房款并承擔違約責任。必要時可對其已建商品房或土地使用權(quán)依法強制拍賣，拍賣所得款用于退還預購方房款。

到此為止，有關(guān)“如何應對商品房預售糾紛”以及“遇到商品房預售糾紛怎么解決”的問題已為您介紹完畢，相信您已經(jīng)有了更全面的了解，也希望在大家遇到此類情形的時候能夠有所幫助。然而事實上，由于開發(fā)商一般有自己的律師團為其出謀劃策，而購房者則相對處于弱勢地位，因此，在這里建議購房者，若是不慎發(fā)生糾紛，建議您最好讓律師幫您合法維權(quán)，討回公道。