一、何種情況下開發(fā)商應返還訂金

根據(jù)《關于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預訂行為的通知》的有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應當在總房價的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同后，訂金應即時返還或抵充房價。根據(jù)相關法律規(guī)定，以下情形下開發(fā)商應全額返還購房者支付的訂金：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；

2、簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的；

3、雙方對預售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；

4、廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的。

購房者如并未與開發(fā)商簽訂《購房認購書》，即未與開發(fā)商就“訂金”的處理作出約定，可以要求開發(fā)商全額退還該“訂金”。但是有一點必須提醒的是，應當確認開發(fā)商出具的收據(jù)上注明的是“訂金”。

二、返還訂金都有哪些情形

“訂金”是指購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商所簽訂的臨時認購協(xié)議中約定的落訂款項。買方支付訂金之后，在約定的時間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人。關于訂金，根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關規(guī)定，其不具有定金的性質，交付訂金的一方主張定金權利的，人民法院不予支持。

一般情況下，交付訂金的視作交付預付款。預付款是一種支付手段，其目的是解決合同一方周轉資金短缺。預付款不具有擔保債的履行的作用，也不能證明合同的成立。收受預付款一方違約，只須返還所收款項，而無須雙倍返還。此外，法律對預付款的使用有嚴格規(guī)定，當事人不得任意在合同往來中預付款項，而對定金則無此限制。訂金對合同沒有擔保作用，不像“定金”對違約情形有懲罰的作用，因此，當買房者不想買房時，有權要求開發(fā)商退還 “訂金”。

以上是關于“何種情況下開發(fā)商應返還訂金”和“返還訂金都有哪些情形”兩個問題的闡述，希望對您能有一定的幫助。在我國，訂金不同于定金，它并不是我國法律上規(guī)定的概念。因此，一般情況下，開發(fā)商是要退還訂金的，但有很多開發(fā)商在應該返還定金的情況下，不把訂金返還給購房者。如果您對這種情況不知道如何解決，建議您咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師。