一、商品房認(rèn)購書的效力如何

認(rèn)購書既然屬于預(yù)約，預(yù)約是合同的一種，就必須滿足合同的有效要件，即主體合格、權(quán)利義務(wù)具體確定、意思表示真實(shí)、內(nèi)容不違反法律或社會公共利益，并對于商品房買賣合同的主要條款有所規(guī)定，即至少應(yīng)包括房屋的位置、面積、價格等要素，否則就無法構(gòu)成一個有效的合同。根據(jù)我國合同法規(guī)定，承諾通知到達(dá)要約人時生效，承諾生效時合同成立，依法成立的合同自成立時生效。

在房地產(chǎn)預(yù)售中，房地產(chǎn)開發(fā)商向購房人提供事先早就擬好的認(rèn)購書，這一行為在法律上應(yīng)是預(yù)售人向購房人發(fā)出的要約。而一旦購房人對認(rèn)購書的條款表示接受，并在其上簽署則表明其發(fā)出了承諾，即接受了認(rèn)購書對其的法律約束力。因此，只要雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)、一致，認(rèn)購書即具有法律效力。如果具備了合同的成立和有效要件，認(rèn)購書當(dāng)然就具有合同的約束力，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行認(rèn)購書所設(shè)定的義務(wù)。

二、怎樣認(rèn)定商品房認(rèn)購書的效力

雙方在簽訂認(rèn)購書后，存在購房者拒絕與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同、開發(fā)商“撕毀”認(rèn)購書而以更高的價格賣給第三人等兩種可能。由于大多數(shù)認(rèn)購書主要是通過定金方式約束雙方當(dāng)事人，因此，若房地產(chǎn)開發(fā)商或者購房人拒絕按照認(rèn)購書約定簽訂商品房預(yù)售合同，均應(yīng)依據(jù)定金罰則，違約方無權(quán)請求返還定金或其應(yīng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人雙倍返還定金。

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