一、購(gòu)買哪些二手房有風(fēng)險(xiǎn)？

（一）產(chǎn)權(quán)不明確的。買房前，要核對(duì)出賣人是否具有產(chǎn)權(quán)。物權(quán)法第十七條和建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有物權(quán)的證明，是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，是國(guó)家對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)。因此，查明賣方提交證書的真實(shí)性要放在首位。

（二）土地權(quán)屬不清的。《土地管理法》第八條規(guī)定，土地分為國(guó)家、集體所有兩種性質(zhì)。第五十五條規(guī)定，繳納土地使用權(quán)出讓金和其他土地有償使用費(fèi)后，方可使用土地。房地產(chǎn)管理法第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)辦理出讓手續(xù)，受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。

（三）無共有人聲明的。合同法規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)的合同無效。二手房大多是夫妻或家庭成員共同財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買未取得共有人同意出售聲明的二手房會(huì)惹上麻煩。

（四）被保全、查封的。被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的，法院有權(quán)責(zé)令責(zé)任人限期追回財(cái)產(chǎn)或承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因此，司法機(jī)關(guān)已保全、查封的房屋是不能買的。

（五）設(shè)定了抵押權(quán)的。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。物權(quán)法、擔(dān)保法都規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓。因此，應(yīng)審查權(quán)屬證書原件是否有抵押記載，沒有抵押權(quán)的房屋不能購(gòu)買。

（六）不符合轉(zhuǎn)讓條件的。比如按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房屬政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5 年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購(gòu)。滿5 年轉(zhuǎn)讓應(yīng)向政府交納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，才可以取得完全產(chǎn)權(quán)。因此，對(duì)不符合轉(zhuǎn)讓條件的二手房也要當(dāng)心。

二、如何防范二手房買賣風(fēng)險(xiǎn)？

（一）確定房屋手續(xù)是否齊全。首先應(yīng)查驗(yàn)出讓人是否持有合法的《房屋所有權(quán)證》。根據(jù)《物權(quán)法》和《城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，未登記(記載于《房屋屋登記簿》、取得《房屋所有權(quán)證》)的房屋不能進(jìn)行交易，即無法辦理過戶登記。

其次是核實(shí)賣方的身份是否與產(chǎn)權(quán)證上記載的一致。自然人的，查驗(yàn)其身份證；是單位的可到工商局查看其檔案資料；如果賣方有代理人，經(jīng)查看有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。

第三，到房屋權(quán)屬登記中心查詢《房屋所有權(quán)證》與《房屋登記薄》的記載是否一致、查驗(yàn)《房屋所有權(quán)證》的真?zhèn)巍?/p>

（二）查詢房屋產(chǎn)權(quán)有無限制信息。到房屋權(quán)屬登記中心查詢房屋所有權(quán)信息，是否存在人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封或抵押限制信息。如有查封或抵押信息的房屋也無法進(jìn)行交易，無法辦理過戶手續(xù)。

（三）房屋產(chǎn)權(quán)是否是共有房屋。如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如果是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，須經(jīng)配偶的書面同意。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未經(jīng)其他共有人同意買賣合同無效。

如果購(gòu)買房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣房人提供政府部門對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書。

上文就買二手房的風(fēng)險(xiǎn)以及防范風(fēng)險(xiǎn)的方法進(jìn)行了具體的介紹。隨著二手房交易量的提升，二手房糾紛也不斷增加，因此，購(gòu)房者在購(gòu)買二手房一定要對(duì)原業(yè)主以及房屋的具體信息進(jìn)行詳細(xì)的了解。若您對(duì)此還有其他的問題，最好向?qū)９シ慨a(chǎn)的專業(yè)律師咨詢，他們的專業(yè)知識(shí)以及豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)芙o您最為完善的答案。