一、商品房買(mǎi)賣(mài)的流程是什么

1、簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。

《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽署的合同文件。

2、簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》。

購(gòu)買(mǎi)人在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，應(yīng)當(dāng)在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。簽訂買(mǎi)賣(mài)合同是整個(gè)購(gòu)房程序中最重要一環(huán)，是購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商達(dá)成商品房買(mǎi)賣(mài)的最終合意。

3、與開(kāi)發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》。

為鼓勵(lì)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)所建房屋，開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求銀行提供房地產(chǎn)抵押貸款，開(kāi)發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書(shū)，銀行、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者應(yīng)簽訂按揭貸款合同和擔(dān)保書(shū)。在商品房預(yù)售中，購(gòu)房人通過(guò)按揭方式購(gòu)買(mǎi)商品房的，通常方式是支付一部分樓價(jià)款（即首付款）給開(kāi)發(fā)商，其余房?jī)r(jià)款則通過(guò)金融機(jī)構(gòu)貸款支付給開(kāi)發(fā)商。

4、辦理預(yù)售登記。

商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)人簽訂商品房預(yù)售合同（即《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》）。買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。辦理預(yù)售（買(mǎi)賣(mài)）登記時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方必須帶齊全部預(yù)售（買(mǎi)賣(mài)）契約。買(mǎi)方可以自己去辦理，也可以委托他人代理，委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書(shū)面委托書(shū)。如果親自辦理手續(xù)，應(yīng)攜帶上述能證明身份的個(gè)人有效證件。

5、《商品房抵押貸款合同》登記備案。

在購(gòu)買(mǎi)人取得商品房產(chǎn)權(quán)之前，無(wú)法就按揭房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利登記，因此，交易各方只能在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上加蓋“已辦理抵押備案登記”章，并有房管局出具房地產(chǎn)抵押登記證明書(shū)，以此公示房屋按揭的情形。

6、房屋交付使用。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給購(gòu)買(mǎi)人。開(kāi)發(fā)商入住通知單，并安排購(gòu)房人與物業(yè)服務(wù)公司接洽。物業(yè)服務(wù)公司將給購(gòu)房人出具《臨時(shí)業(yè)主公約》和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

7、辦理大確權(quán)證（初始登記）。

商品房在竣工驗(yàn)收合格后的30天內(nèi)，開(kāi)發(fā)商到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記部門(mén)辦理整幢物業(yè)的確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，經(jīng)審查確認(rèn)權(quán)屬后，由登記所發(fā)給《商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書(shū)》，將整幢確權(quán)到開(kāi)發(fā)商名下，亦即將整幢物業(yè)的產(chǎn)權(quán)初始登記到開(kāi)發(fā)商名下。

8、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，領(lǐng)取房產(chǎn)證。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。

9、辦理抵押權(quán)登記。

購(gòu)房人取得房產(chǎn)證之后，根據(jù)按揭合同約定，到房管部門(mén)辦理房屋抵押登記，至此，房地產(chǎn)抵押發(fā)生法律上的效力。銀行對(duì)按揭的商品房擁有抵押權(quán)并持有該房的《他項(xiàng)權(quán)證》。實(shí)踐中，銀行為防止業(yè)主未經(jīng)其同意而持房產(chǎn)證與第三人進(jìn)行交易的情況發(fā)生，一般會(huì)自己收?qǐng)?zhí)保管業(yè)主的房產(chǎn)證。

10、買(mǎi)受人還清按揭貸款，注銷(xiāo)抵押登記。

買(mǎi)受人按貸款合同規(guī)定的期限按時(shí)還清銀行按揭袋款或提前還清銀行的按揭貸款后，持相關(guān)還清貸款的證明及相關(guān)資料，到房管部門(mén)注銷(xiāo)房屋的抵押登記，銀行向房管部門(mén)交還《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。自此，業(yè)主將銀行收?qǐng)?zhí)的房產(chǎn)證收回，該房的抵押行為解除，業(yè)主完全掌握房屋的所有權(quán)。

二、怎樣購(gòu)買(mǎi)商品房

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商提供齊全的“五證”，是法律對(duì)銷(xiāo)售方銷(xiāo)售商品房的基本要求。

“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》。

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