一、逾期交房的情況有哪些

在諸多商品房預(yù)售合同案件中，大部分是因開發(fā)商逾期交房引發(fā)的，開發(fā)商逾期交房的情況主要有以下五種情形：

（一）開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證。

主要是開發(fā)商在合同約定的交房日期未取得商品房預(yù)售許可證，致使房屋無法開工建設(shè)；或者違法建成了房屋，但因?yàn)椴荒芴峁┫嚓P(guān)文件而無法向購房者交房的現(xiàn)象。

（二）開發(fā)商因購房者不交納費(fèi)用拒絕其入住。

主要是指開發(fā)商因購房者不向其交納由其代收代繳的房屋公共管理維修基金、契稅、產(chǎn)權(quán)證代辦費(fèi)等費(fèi)用，而拒絕在約定的交房時(shí)間讓購房者入住。

（三）開發(fā)商一房二賣或多買，致使在合同約定的交房時(shí)間內(nèi)無法向購房者交房。

（四）開發(fā)商本可在合同約定的時(shí)間內(nèi)交房，但因工作中發(fā)生失誤，遲延通知購房者收房。

（五）購房者認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問題拒絕入住。

主要是指購房者在收房時(shí)認(rèn)為房屋存在質(zhì)量問題，或者認(rèn)為房屋不符合合同約定的質(zhì)量要求或裝修標(biāo)準(zhǔn)，從而拒絕在合同約定的時(shí)間內(nèi)收房，并在此后要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的現(xiàn)象。

二、哪些情況下開發(fā)商逾期交房不承擔(dān)責(zé)任

（一）不可抗力。不可抗力指不可預(yù)見，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災(zāi)害，如洪水、地震、臺(tái)風(fēng)、海嘯等；二是政府行為，如發(fā)生戰(zhàn)爭、強(qiáng)制征收等。在發(fā)生不可抗力的事由后，開發(fā)商必須在合同約定的期限內(nèi)將不可抗力的相關(guān)情況告知購房人，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開發(fā)商仍然需要承擔(dān)延期交房責(zé)任。實(shí)踐中，開發(fā)商有隨意擴(kuò)大解釋不可抗力的現(xiàn)象，其實(shí)，構(gòu)成不可抗力的條件是很嚴(yán)格的，開發(fā)商不得以諸如“雨季停工”、“技術(shù)困難”等作為法定免責(zé)事由主張免責(zé)。

（二）約定免責(zé)事由。在商品房買賣合同中，除了不可抗力之外，開發(fā)商通常會(huì)與購房人約定其他關(guān)于逾期交房的免責(zé)事由，如購房人未付清房款及其他應(yīng)交費(fèi)用、因執(zhí)行國家法律法規(guī)、政策、政府指令導(dǎo)致逾期交房、因市政配套設(shè)施接通延誤或市政府規(guī)劃變更導(dǎo)致逾期交房等。

值得注意的是，在上述原因中，有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由，如政府行為等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)，有些則純屬霸王條款，如天氣原因、高考等因素導(dǎo)致停工，這些情況是開發(fā)商可以預(yù)料、可以避免和克服的，不能作為免責(zé)事由。再如施工期間停水停電、第三人破壞等，則是第三人原因造成的，違約責(zé)任的歸責(zé)原則實(shí)行無過錯(cuò)責(zé)任，不論開發(fā)商是否存在過錯(cuò)，只要存在違約行為，開發(fā)商就應(yīng)向購房人承擔(dān)違約責(zé)任，之后開發(fā)商有權(quán)依法向責(zé)任人追償。

對(duì)于約定的免責(zé)條款，如果違反合同法的相關(guān)規(guī)定，購房人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)該免責(zé)條款無效。而判斷約定是否無效，可以咨詢律師，他們利用自己專業(yè)的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)為您指點(diǎn)迷津。