一、如何認(rèn)定開發(fā)商延期交房

（一）根據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，延期交房包括以下兩種情況：

1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時(shí)間，購(gòu)房者給出賣人一定的寬限期，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間等待就可以收房的情況。

2、 非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于出賣人經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無(wú)法辦理等導(dǎo)致出賣人不能或者短時(shí)間內(nèi)不能交付房屋的情形。

（二）出賣人不能在約定時(shí)間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：

1、因不可抗力對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對(duì)房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是，出賣人應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)買受人及時(shí)履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。

2、因重大規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。如果在房屋建設(shè)過(guò)程中遇到政府主動(dòng)提起的規(guī)劃變更，或者是房屋在施工過(guò)程中遭遇重大技術(shù)難題必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使出賣人免責(zé)，但如果完全按照買賣合同的約定由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，顯然有失公平。

二、開發(fā)商延期交房如何認(rèn)定

在實(shí)踐中，以下四種情況基本可以認(rèn)定開發(fā)商逾期交房：

（一）除法律規(guī)定的不可抗力和在《合同》里約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因外，在《合同》約定的交付時(shí)間沒(méi)有取得《北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，開發(fā)商肯定是要按《合同》第九條承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

（二）如果出現(xiàn)法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開發(fā)商可以免責(zé)的原因，而開發(fā)商沒(méi)有在《合同》約定的期限內(nèi)告知購(gòu)房者，開發(fā)商同樣要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

（三）在交付房屋時(shí)，如果房屋沒(méi)有達(dá)到在《合同》第十四條中約定的交房時(shí)所應(yīng)達(dá)到的使用條件的話，購(gòu)房者可以拒絕收房，有特別約定的，可以退房。沒(méi)有約定的，就按開發(fā)商逾期交房處理，直到達(dá)到使用條件為止。

（四）購(gòu)房者和開發(fā)商如果就房屋交付的條件簽訂了補(bǔ)充條款有特別約定的，若沒(méi)有達(dá)到約定的條件，開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任，例如約定交付時(shí)要提供房屋建筑面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，如果沒(méi)有，按逾期處理，直到夠提供為止。

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