一、如何簽訂商品房預售合同

（一）確認開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預售許可證。

為保護購房人的基本權利，國家對商品房預售實行許可制度。沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當事人的權利義務得不到法律保護。因此，購房人在簽訂預售合同前，應當首先查驗開發(fā)商在售樓現(xiàn)場公示的商品房預售許可證，確認自己擬購房屋在預售許可的范圍內(nèi)，避免不必要的法律風險。

（二）認真閱讀開發(fā)商制定的格式條款。

購房人應事前認真閱讀了解，不明白的地方需讓開發(fā)商當即給予解釋，不滿意的地方需及時與開發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內(nèi)容以書面形式予以固定。實際生活中，許多購房人不重視這個環(huán)節(jié)，常常導致簽訂正式合同時的糾紛和矛盾。

（三）注意土地使用年限。

出讓土地的年限是從開發(fā)商拿地時開始起算，只有剩余年限才對購房人有實際意義。有的開發(fā)項目的開發(fā)周期很長，可能導致商品房售出時的實際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對應的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購房人應注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。

（四）明確約定抵押權的處理方式。

（五）明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。

我市預售合同示范文本從交房必備法律文件和法律手續(xù)入手，對房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購房人最基本的權益。但示范文本已有的內(nèi)容并不能完全滿足所有購房人的需求。比如正式水、電、氣、通信等附屬設施的可開通時間等示范文本沒有明確，附件中的各項配套設施的建設和交付也獨立于房屋交付，對此有特殊要求的購房人需通過補充約定等形式，將相關條件納入房屋交付條件中，才能在發(fā)生預期之外的情況時得到相應的法律救濟。

開發(fā)商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。除內(nèi)容要周全外，還需注意開發(fā)商遲延交房責任與購房人遲延付款責任之間的對等性。

（六）盡可能明確面積誤差的處理結算辦法。

預售合同約定的面積多為按圖測算的面積，難免與最終實測面積有誤差。我市商品房銷售主要采用按建筑面積計價方式，因此面積誤差直接影響雙方當事人的經(jīng)濟利益。從實際情況看，合同當事人對總建筑面積的誤差處理都很重視，但往往忽略套內(nèi)面積和共有分攤面積發(fā)生不等比誤差時的處理。對得房率很在意的購房人，特別是在購買建筑結構形式比較復雜的商品房時，雙方當事人在預售合同中追加約定得房率誤差的處理辦法尤其必要。

（七）明確規(guī)劃或設計變更的處理辦法。

商品房項目在開發(fā)建設過程中，規(guī)劃調(diào)整和設計變更時有發(fā)生。有的規(guī)劃調(diào)整和設計變更可能對所購商品房的使用質(zhì)量產(chǎn)生不利影響，甚至可能導致建筑面積變化，進而影響雙方當事人最終的房款結算金額。我市預售合同示范文本對規(guī)劃和設計變更的處理有比較詳細的提示，購房人最好仔細研讀，并就自己關心的其他相關問題作出補充約定。

二、商品房預售合同應該怎么簽

（一）仔細了解開發(fā)商的按揭政策。

開發(fā)商就商品房項目的按揭貸款業(yè)務，通常都與一家或幾家商業(yè)銀行建立合作關系，有的合作關系不允許購房人在合作銀行之外申請貸款。同時，有的商品房項目因不符合公積金貸款的條件，不能申請公積金貸款。需要用按揭貸款支付房款的購房人，在簽訂預售合同前，需認真了解相關政策，避免在籌措房款中發(fā)生意外。

（二）重要公共配套設施不可忽視。

（三）不可忽視前期物業(yè)管理和臨時管理規(guī)約。

（四）及時辦理相關登記手續(xù)。

以上內(nèi)容是有關“商品房預售合同應該怎么簽”以及“商品房預售合同應該怎么簽”的有關簽訂商品房預售合同的法律內(nèi)容，希望對您能有所幫助。在此，我還要提醒廣大購房者的是，在簽訂商品房預售合同時，最好將相關事項都約定明確，以防出現(xiàn)有些狀況時，無據(jù)可依的被動局面，對此，如果您還有任何疑問，那么建議您最好去咨詢一下專業(yè)的律師。