一、怎樣購買共有二手房

我國《民法通則》規(guī)定，共有財產(chǎn)進行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無效。因此，在二手房買賣中，買賣雙方應(yīng)對房屋權(quán)利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產(chǎn)所有權(quán)采用記名登記制度，因此交易時房屋的所有權(quán)利人，均應(yīng)在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字，買家應(yīng)注意這些簽字的真實性。除未成年的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書面授權(quán)書，該授權(quán)還應(yīng)經(jīng)過公證機關(guān)的公證。需要特別注意的是，如果當(dāng)作夫妻共有財產(chǎn)的房屋子產(chǎn)權(quán)僅登記了一方的名字時，買家需要確認(rèn)夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。

在實踐中，有時會出現(xiàn)這樣的情況；屬于共有財產(chǎn)的房屋子未經(jīng)全部共有人同意而被個別人出售后，其他共有權(quán)利人提起拆訟要求確認(rèn)買賣行為無效時，如果買家是善意購房，即不知道賣家未經(jīng)全體共有人同意且房屋已經(jīng)過戶，法院一般不會判決二手房交易無效。這是從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個別權(quán)利人追究責(zé)任。

二、購買共有二手房有哪些流程

購買共有人的二手房，涉及三個層次的問題。

（一）處分共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)共有人同意?！疤幏止灿械牟粍赢a(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”，賣方出售共有房屋應(yīng)當(dāng)征得其他共有人書面同意，否則該行為為無權(quán)處分?！逗贤ā返?1條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！比绻课轂楣灿校枪灿腥俗氛J(rèn)或者出賣人取得全部產(chǎn)權(quán)，否則與出賣人訂立的合同為無效合同。

（二）共有人書面證明的法定要求。共有人同意出售的書面證明形成于國外，應(yīng)當(dāng)符合涉外證據(jù)的法定要求“當(dāng)事人向人民法院提供的證據(jù)系在中華人民共和國域外形成的，該證據(jù)應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在國公證機關(guān)予以證明，并經(jīng)中華人民共和國駐該國使領(lǐng)館予以認(rèn)證，或者履行中華人民共和國與該所在國訂立的有關(guān)條約中規(guī)定的證明手續(xù)”，出賣人提供的書面證明如不符合此證據(jù)要求，應(yīng)當(dāng)要求其限期完善。

（三）房屋買賣合同無效，可以要求出賣人返還定金與賠償損失“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”如果合同無效，可以要求返還定金和賠償損失。買賣合同約定了違約金條款，但違約金以合同有效為前提，因買賣合同無效，自然不能要求支付違約金。

以上關(guān)于“怎樣購買共有二手房”和“購買共有二手房有哪些流程”兩個問題的闡述，希望能對您有一定的幫助。在大量的二手房交易中，有很多是共有二手房，但很多人在購買共有房產(chǎn)時，不了解它的流程，結(jié)果給自己帶來了不必要的麻煩。為了避免給您帶來麻煩，建議您在購買前先了解一下它的流程。如果您還有關(guān)于共有房產(chǎn)的不明白問題，建議您咨詢我們專業(yè)的房產(chǎn)律師。