一、不可抵押的房產(chǎn)有哪些

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。抵押人是指以房地產(chǎn)作為本人或第三人履行債務(wù)擔保的企業(yè)法人、個人和其他經(jīng)濟組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為履行債務(wù)擔保責任的法人、個人和其他經(jīng)濟組織。抵押物是指由抵押人提供并經(jīng)抵押權(quán)人訂可的作為債務(wù)人履行債務(wù)擔保的房地產(chǎn)。

根據(jù)我國法律規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)立抵押：

（一）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

（二）已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；

（三）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

（四）列為文物保護的古建筑、有重要紀念意義的建筑物；

（五）被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；

（七）未經(jīng)中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；

（八）行政機構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；

（九）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外。

二、哪些房產(chǎn)是不能用作抵押的

債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當參照市場價格。

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