一、怎么解決商品房預(yù)售糾紛

正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則。

（一）標(biāo)的瑕疵糾紛及其處理

標(biāo)的瑕疵在商品房預(yù)售糾紛中占有相當(dāng)比例，常見的有標(biāo)的權(quán)利瑕疵問題和質(zhì)量瑕疵問題。

標(biāo)的權(quán)利瑕疵主要是抵押問題和權(quán)利證書，已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)?；蛞笸朔浚灰迅肚宸靠畹珱]有交付的，購買者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)保；既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權(quán)的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商協(xié)商解決。

質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

另外，因?yàn)樵谫彿窟^程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時(shí)有時(shí)該類違造成的損失難以計(jì)算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。因此，開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金。如果由于開發(fā)商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失。

（二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理

引起此類糾紛的原因有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預(yù)售方將已預(yù)售房屋轉(zhuǎn)賣等。對于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。

從切實(shí)維護(hù)購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算）的權(quán)利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。

二、遇到商品房預(yù)售糾紛怎么辦

綜合我國商品房預(yù)售糾紛產(chǎn)生的原因以及表現(xiàn)出的特點(diǎn)，需經(jīng)多條路徑全方位入手解決糾紛：

第一，以完善商品房預(yù)售登記制度為起點(diǎn)，通過全面統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范運(yùn)用交易習(xí)慣完善商品房預(yù)售及相關(guān)制度的立法；

第二，采取行政監(jiān)管的方式，設(shè)立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，規(guī)范商品房預(yù)售市場；

第三，建立健全相應(yīng)的懲處機(jī)制，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法行為的賠償責(zé)任；

第四，依托律師代理購房、引入保險(xiǎn)機(jī)制、完善維權(quán)機(jī)制等形式，完善相應(yīng)的保障制度和體系。

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