一、購(gòu)房者已付房款怎樣退房

先說(shuō)一下折舊的問題，有些購(gòu)房者要求退房時(shí)，已經(jīng)在此房屋中居住了一段時(shí)間，那么這期間產(chǎn)生的折舊該不該給予補(bǔ)償？有些購(gòu)房者已經(jīng)進(jìn)行了裝修怎么辦？首先要看雙方有無(wú)過(guò)錯(cuò)，如果購(gòu)房者退房是由于發(fā)展商的過(guò)錯(cuò)造成的，則購(gòu)房者可以不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償。如果購(gòu)房者有過(guò)錯(cuò)，則發(fā)展商可以不對(duì)裝修負(fù)責(zé)，反之亦然。

解決這個(gè)問題后再來(lái)說(shuō)退款，那些采用一次性付款、分期付款的購(gòu)房者要求退房時(shí)，可以直接要求發(fā)展商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。而通過(guò)按揭貸款、公積金貸款買房，退款時(shí)就顯得復(fù)雜一些。

有些購(gòu)房者有一種模糊的認(rèn)識(shí)，即按揭貸款是由于買房才申請(qǐng)的，現(xiàn)在不買房了，所以按揭貸款既不用退，也不用還。

這種認(rèn)識(shí)是不對(duì)的，我們知道，購(gòu)房者與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，購(gòu)房者與發(fā)展商之間是一種房屋買賣關(guān)系，兩者雖互相聯(lián)系，但完全是兩種獨(dú)立法律關(guān)系，解除購(gòu)房合同并不同時(shí)解除貸款合同。也就是說(shuō)，購(gòu)房者雖然不買房了 ，但因?yàn)槠湟褟你y行借貸出款項(xiàng)用于購(gòu)房，所以與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，這筆借款是一定要還的。

由于購(gòu)房合同被解除，發(fā)展商從購(gòu)房者處取得的所有購(gòu)房款項(xiàng)均應(yīng)返還購(gòu)房者。購(gòu)房者申請(qǐng)的銀行按揭貸款，也是購(gòu)房款的一部分，也應(yīng)一并返還給購(gòu)房者。然后，購(gòu)房者與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行。

實(shí)際上，實(shí)踐中恐怕沒有這樣操作的，因?yàn)橘?gòu)房者所購(gòu)房屋已經(jīng)向銀行作抵押。如果購(gòu)房者拿到這筆錢后不還給銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或變賣已設(shè)定抵押的購(gòu)房者所購(gòu)房屋。但此時(shí)房屋已不歸購(gòu)房者所有，處分該房屋就損害了發(fā)展商的利益，發(fā)展商絕不會(huì)吃這個(gè)虧。所以，就只能由發(fā)展商將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分，其中屬于購(gòu)房者首付款的部分直接退還給購(gòu)房者，屬于購(gòu)房者向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購(gòu)房者已向銀行提前還款，從而終止借款合同。

二、房款已付購(gòu)房者怎么退房

1、協(xié)商不成再訴訟

建議業(yè)主，如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)。如業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫，可提出與開發(fā)商共同委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。若鑒定結(jié)果不會(huì)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成影響，并可以修復(fù)，法院將不予支持業(yè)主退房請(qǐng)求。但若鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無(wú)法修復(fù)，法院則會(huì)支持業(yè)主的退房請(qǐng)求，同時(shí)會(huì)判鑒定費(fèi)和業(yè)主的裝修費(fèi)由開發(fā)商支付。

2、按照以下程序辦理退房

首先購(gòu)房人通過(guò)掛號(hào)信、傳真或電話（最好是以書面的方式）向開發(fā)商發(fā)出退房通知。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。然后督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購(gòu)房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù)，再督促開發(fā)商將全部購(gòu)房款返還給購(gòu)房人，并辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。至此，消費(fèi)者與銀行解除借款合同，而在開發(fā)商退回全部房款后，購(gòu)房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。此外，在購(gòu)房者辦理按揭貸款時(shí)，銀行一般都會(huì)要求買家為其購(gòu)房上保險(xiǎn)，保險(xiǎn)受益人為貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)等。

以上是關(guān)于“購(gòu)房者已付房款怎樣退房”和“房款已付購(gòu)房者怎么退房”兩個(gè)問題的解答，希望可以幫到各位朋友。在生活中，有些購(gòu)房者已經(jīng)支付房款之后，由于不同的原因，想要退房，但要分清情況以及考慮退房所要支付的違約金，看看是否劃算。如果您實(shí)在想要退房，可以先于房屋出賣人協(xié)商，如果不行的話，可以請(qǐng)專業(yè)的房產(chǎn)律師幫助您解決退房問題。