一、房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容

1、公共維修基金過戶

一般情況下，買賣雙方房屋成交價(jià)格中都包含了公共維修基金款項(xiàng)。但是，公共維修基金做不到隨房轉(zhuǎn)移，即使房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)已經(jīng)辦完，公共維修基金也不會自動(dòng)轉(zhuǎn)到買方名下，必須辦理公共維修基金的過戶手續(xù)，地點(diǎn)在房屋所在地的各區(qū)縣專項(xiàng)維修資金管理部門。因此，補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定雙方共同辦理公共維修基金的時(shí)間。

2、一房二賣的特別處理

一處房產(chǎn)簽多家買賣合同是賣方最惡劣的違約行為，它可能導(dǎo)致買方錢房兩空。為了防止一房二賣，法律規(guī)定，出賣人將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人不能取得房屋所有權(quán)證的，買受人有權(quán)退房，出賣人應(yīng)當(dāng)退還買受人全部已付款，按照約定利率付給利息，并按買受人累計(jì)已付房價(jià)款的一倍支付違約金。如此高額的違約金——已付房價(jià)款的一倍，而不是定金的一倍，足以讓因房價(jià)上漲而反悔的賣方望而卻步。該條款參考了銷售新房的相關(guān)法律規(guī)制措施——最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋司法解釋》。因此，起草補(bǔ)充協(xié)議時(shí)可以加上此條款。

3、關(guān)于預(yù)告登記的約定

預(yù)告登記是由物權(quán)法規(guī)定的一個(gè)新制度，它是指在不動(dòng)產(chǎn)交易過程中，為防止合同生效后辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人另行處分該不動(dòng)產(chǎn)，雙方按合同約定將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移事項(xiàng)向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)先登記，確保受讓方在條件成熟時(shí)進(jìn)行正式產(chǎn)權(quán)登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意，產(chǎn)權(quán)人不能處分該不動(dòng)產(chǎn)。可見，賣方如果“一房多賣”，進(jìn)行預(yù)告登記的買方不受任何利益損失。由于預(yù)告登記需要建立在雙方自愿基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記須依雙方的登記申請進(jìn)行，因此最好書面約定雙方同意向房屋所在地房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。

二、房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)包括什么

實(shí)踐中，各種法律文件之間的沖突解決辦法，也應(yīng)該寫入房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議中。

由于買賣二手房需要簽署的法律文件很多，僅合同而言，就有定金合同、居間合同、買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議等。各份合同的內(nèi)容有時(shí)會出現(xiàn)互不一致甚至相沖突的情況，這就需要明確定金合同、居間合同如與買賣合同發(fā)生沖突，以買賣合同為準(zhǔn)。而補(bǔ)充協(xié)議正是因?yàn)橘I賣合同有缺陷才訂立的，因此補(bǔ)充協(xié)議要說明其他合同文本如與補(bǔ)充協(xié)議相沖突，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。

另外，需要指出的是，加大違約責(zé)任是一房多賣行為的事后防范措施，惡意行騙的產(chǎn)權(quán)人可能會視高額的違約責(zé)任而不顧，拿著購房人的房款揮霍一空，然后賣了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保證買方?jīng)]有風(fēng)險(xiǎn)。對此風(fēng)險(xiǎn)，在補(bǔ)充協(xié)議中也應(yīng)有所體現(xiàn)。

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