一、預(yù)售商品房抵押的效力如何
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售商品房設(shè)立的抵押
商品房預(yù)售合同是買賣合同，房屋竣工交付前的所有權(quán)人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所有權(quán)人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)有完全的自主權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)然可以用在建的房屋進(jìn)行抵押。但此時(shí)，如果預(yù)售方已經(jīng)通過簽訂預(yù)售合同將房屋預(yù)售給購買方，購買方依據(jù)預(yù)售合同享有針對(duì)特定對(duì)象的一種請(qǐng)求權(quán)和獲得將來利益的期待權(quán)，在性質(zhì)上屬于債權(quán)。而預(yù)售方將待售房屋抵押后，抵押人獲取的抵押權(quán)則是一種物權(quán)。
如果預(yù)售方不能如期與抵押權(quán)人結(jié)清債務(wù)，依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，抵押權(quán)人特優(yōu)先對(duì)房屋行使抵押權(quán)，這對(duì)購買方是極為不利的。因此對(duì)已經(jīng)預(yù)售的商品房再抵押應(yīng)屬無效。
對(duì)于特殊情況，須以預(yù)售房屋設(shè)立抵押的，應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定設(shè)立條件和設(shè)立抵押貸款占開發(fā)房屋價(jià)值的比例，避免開發(fā)商完全“借雞下蛋”。并且，對(duì)于設(shè)立已抵押的合同，在開發(fā)商未將貸款還清前，應(yīng)將購房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權(quán)利無瑕疵的保證的前提下，開發(fā)商才能得到該筆房款。
2、購買方對(duì)頂售商品房設(shè)立的抵押
購買方對(duì)頂售商品房設(shè)立的抵押，實(shí)際上多為預(yù)售商品房的貸款抵押。這種抵押是以未來將取得的權(quán)益作為抵押物。由于我國對(duì)預(yù)售商品房合同實(shí)行登記備案制度，這種未來可以得到的房地產(chǎn)，經(jīng)過登記、備案已經(jīng)特定了，因此它是可以作為抵押物的，與房地產(chǎn)抵押的特定性并不矛盾，況且，預(yù)售商品房抵押也是符合國際通行做法的。因此，預(yù)售商品房的購買方對(duì)預(yù)購的房屋設(shè)立抵押是有效的。
3、雙方重復(fù)抵押。
實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商已設(shè)立抵押的預(yù)售房屋，購買方在購房時(shí)又以該房為標(biāo)的設(shè)立抵押，使抵押權(quán)人和預(yù)購方的利益風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)明顯增加。對(duì)重復(fù)抵押行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
二、預(yù)售商品房抵押有效嗎
購買方以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件，抵押行為方可有效：
1、抵押人是預(yù)售商品房的購房人。購房人購買在建的商品房后，對(duì)所預(yù)購商品房享有所有權(quán)之期待權(quán)，購房人以預(yù)售的商品房作為抵押，是對(duì)其享有的權(quán)利進(jìn)行的處分。
2、購房人與預(yù)售人簽訂了《商品房預(yù)售合同》，按合同約定支付了到期購房款，抵押時(shí)要提供付款憑證。
3、商品房預(yù)售合同須為有效合同。預(yù)售商品房抵押是以預(yù)購的商品房作為抵押標(biāo)的，要使抵押行為有效，預(yù)售人與購買人之間的預(yù)售關(guān)系合法有效是重要前提。若預(yù)售行為違法無效，建立在此基礎(chǔ)上的抵押行為必然無效。
4、預(yù)售商品房抵押須辦理抵押登記?！稉?dān)保法》規(guī)定，當(dāng)事人以房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日生效。
通過上文的介紹，相信大家對(duì)“預(yù)售商品房抵押的效力如何”以及“預(yù)售商品房抵押有效嗎”的問題有了更深入的理解，希望在大家遇到此類問題時(shí)有所幫助。在購房時(shí)，所購房屋的產(chǎn)權(quán)有無暇疵是購買者最關(guān)心的事，因此為了保證購房者的利益，一定要對(duì)開發(fā)商是否對(duì)標(biāo)的房屋設(shè)定抵押有清楚的了解。對(duì)于設(shè)立抵押的房屋，在開發(fā)商未將貸款還清前，應(yīng)將購房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權(quán)利無瑕疵的前提下，再付給開發(fā)商該筆房款。由于所涉內(nèi)容較為復(fù)雜，倘若您還有什么不解之處，建議您向?qū)I(yè)的律師尋求幫助。
