一、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的流程
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓在本質(zhì)上是合同關(guān)系的轉(zhuǎn)讓?zhuān)粌H轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利，義務(wù)也要一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)為權(quán)利與義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移。我國(guó)合同法對(duì)合同的轉(zhuǎn)讓是允許的，那么對(duì)于炒樓花也就不宜一律加以禁止。
預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)滿足一定的條件、并履行必要的程序：
1、預(yù)購(gòu)方已經(jīng)辦妥了商品房預(yù)售合同的登記備案手續(xù)，在轉(zhuǎn)讓預(yù)售房屋時(shí)，該預(yù)售合同在有效期內(nèi)，這是預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的前提條件。
2、預(yù)購(gòu)方已向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)交付購(gòu)房?jī)r(jià)款總額的百分之二十五以上的商品房預(yù)售款。
3、預(yù)購(gòu)方與受讓方必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)可并簽字蓋章。
4、轉(zhuǎn)讓雙方必須持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷(xiāo)售登記的交易管理部門(mén)申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記，履行登記備案手續(xù)。
5、預(yù)購(gòu)方和受讓方依法向稅務(wù)部門(mén)繳納土地增值稅印花稅等稅費(fèi)。
二、如何將預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓
我國(guó)現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第45條對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓既未予以明確允許，但也未明令禁止，而是授權(quán)國(guó)務(wù)院作出具體規(guī)定。在建設(shè)部發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中也沒(méi)有禁止炒樓花。
另外，在國(guó)務(wù)院對(duì)炒樓花行為還未作出規(guī)定的情況下，各地多制定地方性法規(guī)對(duì)頂售商品房的再轉(zhuǎn)讓加以規(guī)范。綜觀這些地方性法規(guī)，對(duì)炒樓花都是采允許態(tài)度的，只是規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件：
1、已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)，這是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易的前提條件。
2、在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持相關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)核實(shí)后獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。這樣的規(guī)定主要在于防止“炒賣(mài)地皮”，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的消極作用，也便于主管部門(mén)的監(jiān)督管理。
綜上，炒樓花行為的風(fēng)險(xiǎn)性的確是存在的，但我們不能因?yàn)樗哂型稒C(jī)的這種負(fù)面效應(yīng)就因噎廢食，而應(yīng)該努力健全房地產(chǎn)管理體制，完善預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的有關(guān)程序，以盡量降低其投機(jī)性，使其最大化地發(fā)揮出活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。
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