一、二手房交易如何約定違約金

在房屋買賣活動(dòng)中，有些違約導(dǎo)致合同不能履行，有些問題不足以導(dǎo)致合同無法履行，但是影響了一方的權(quán)益，至少給對(duì)方造成日期的延誤。從合同約定的角度講，應(yīng)該對(duì)合同履行的所有細(xì)節(jié)進(jìn)行約定，并約定出現(xiàn)某種違約的處理方式及違約責(zé)任的承擔(dān)方式。

按英美法的分類，違約分為根本違約與一般違約，根本違約指雙方簽訂合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，比如買方簽訂合同后放棄購買房屋或賣方簽訂合同后不售房屋，都屬于根本違約。一般違約指在合同履行的過程當(dāng)中，違反了合同的約定，但不足以影響合同的目的，比如比合同約定的付款時(shí)間遲付了3天，比如比合同約定的交房時(shí)間晚交了7天，這類情況都屬于一般違約。

對(duì)于根本違約可這樣約定：本合同簽訂后，如甲方不出售該房屋，則乙方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請(qǐng)求法院強(qiáng)制履行；若乙方解除合同的，甲方應(yīng)向乙方支付總房款20%的違約金。“不出售房屋”是指甲方主觀不出售該房屋或以實(shí)際行動(dòng)表示不出售該房屋，如將房屋售與他人、不協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)超過一個(gè)月或拒絕交付房屋超過一個(gè)月的。本合同簽訂后，如乙方不購買該房屋，則甲方有權(quán)解除合同或依據(jù)本合同請(qǐng)求法院強(qiáng)制履行，若甲方解除合同的，乙方應(yīng)向甲方支付總房款20%的違約金。“不購買房屋”是指乙方主觀不購買該房屋或以實(shí)際行動(dòng)表示不購買該房屋，如拒絕辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記、在具備公證提存條件后不辦理公證提存手續(xù)、不支付購房款，以貸款方式支付房款的不辦理貸款手續(xù)。

二、二手房買賣違約金怎么約定

有些合同買賣雙方在簽訂合同時(shí)是附生效條件的，但在合同生效前，買賣雙方可能已經(jīng)履行了一部分合同義務(wù)，對(duì)這種情況在合同中可這樣約定：本合同生效前若甲方違反本合同約定的，甲方應(yīng)雙倍向乙方返還定金。若本合同生效后甲方違反本合同約定的，乙方有權(quán)單方解除合同，并要求甲方支付總房款20%的違約金；若乙方選擇繼續(xù)履行合同的，甲方應(yīng)繼續(xù)履行合同并向乙方支付總房款10%的違約金。本合同生效前若乙方違反本合同約定的，甲方有權(quán)沒收乙方支付的購房定金。若本合同生效后乙方違反本合同約定的，甲方有權(quán)單方解除合同，并要求乙方支付總房款20%的違約金；若甲方選擇繼續(xù)履行合同的，乙方應(yīng)繼續(xù)履行合同并向甲方支付總房款10%的違約金。

合同中的一般違約行為可以參照根本違約約定的違約金的數(shù)額遞減，比如約定總房價(jià)款1%-5%的違約金，再比如對(duì)于延期付款或延期交房可以按照總房價(jià)款的每日萬分之3承擔(dān)違約責(zé)任，直至符合合同約定的條件為止。

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