一、驗收商品房時應(yīng)該注意什么

（一）應(yīng)堅持先驗房后辦手續(xù)。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房、后辦理手續(xù)，驗房時應(yīng)該注意以下幾點：

第一、詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；

第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；

第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；

第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計變更或小區(qū)縮水等問題；

第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標等問題；

第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

（二）記得索要“兩書一表”。 業(yè)主收房時須注意向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》。尤其應(yīng)該注意索要《竣工驗收備案表》，它對商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對終生負責，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責任。

（三）簽驗收單前先簽《物業(yè)管理公約》。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準。

二、商品房有質(zhì)量問題如何索賠

（一）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。

這里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括兩種情況：一是房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格，二是房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。

（二）在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承擔修復(fù)責任。

這里所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題例如漏水、漏電問題等等。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。因此增加的費用，應(yīng)當由出賣人承擔。出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購房人可自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失等，應(yīng)由出賣人承擔。

（三）因房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。

嚴重影響正常居住使如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定。因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時更要慎之又慎。

一是看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決，如果通過修復(fù)能夠解決，一般應(yīng)要求出賣人承擔修復(fù)責任，并可要求賠償損失；確實無法修復(fù)再要求解除合同和賠償損失。

二是經(jīng)修復(fù)后是否仍然存在威脅購房人人身、財產(chǎn)安全的因素，如果該房屋經(jīng)修復(fù)后仍然不能保證購房人的人身和財產(chǎn)安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。

三是經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴重質(zhì)量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據(jù)實際情況予以裁決。

除注意區(qū)分上述三種情形外，購房人要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據(jù)，如果不能提供有效證據(jù)，就會因舉證不能得不到法律的支持，從而無法達到索賠的目的。而關(guān)于證據(jù)如何收集，哪些資料可以成為有力證據(jù)，就是律師的專長了。相信只要有律師的協(xié)助，定能達到事半功倍的效果。