一、商品房有質(zhì)量問(wèn)題怎么辦

關(guān)于處理商品房質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)不同情況區(qū)別對(duì)待?！秾徖砩唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》第十二條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條規(guī)定因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

（一）對(duì)于出賣(mài)人交付不合格房屋的

1、實(shí)際履行。買(mǎi)受人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，如果通過(guò)加固等能夠修復(fù)，且確保建筑物安全的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。

2、解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問(wèn)題后，難以通過(guò)修復(fù)辦法解決的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同。

3、違約金及損害賠償。出賣(mài)人交付的房屋不合格，買(mǎi)受人不論是請(qǐng)求實(shí)際履行還是解除合同，均不影響請(qǐng)求出賣(mài)人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

4、違約侵權(quán)責(zé)任?！逗贤ā返?22條明確規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或依照其他法律要求承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”

（二）對(duì)于交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的

1、交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

2、因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，買(mǎi)受人可請(qǐng)求解除合同和賠償損失。在確保安全的情況下，采取加固補(bǔ)強(qiáng)的方式來(lái)完成對(duì)工程質(zhì)量缺陷的修復(fù)，會(huì)保持社會(huì)的穩(wěn)定，更能公平合理的保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

二、商品房有質(zhì)量問(wèn)題買(mǎi)房者如何維權(quán)

解決問(wèn)題的方法有多種，最好是能夠協(xié)商解決這樣可以使損失最小化而效率最大化。協(xié)商解決商品房質(zhì)量問(wèn)題，尤其是由雙方在沒(méi)有專(zhuān)業(yè)律師參與的情況下自行協(xié)商解決，將會(huì)遇到重重的困難。

首先，協(xié)商解決商品房質(zhì)量問(wèn)題同時(shí)還涉及到買(mǎi)賣(mài)合同的其他重要法律問(wèn)題，如違約責(zé)任的確定與承擔(dān)，是否解除合同，是否退房等等，對(duì)于這些重要法律問(wèn)題中所包含的購(gòu)房者的權(quán)利，購(gòu)房者往往很難準(zhǔn)確把握自己權(quán)利的內(nèi)容和界限。

其次，協(xié)商解決商品房質(zhì)量問(wèn)題，還需要有一定的技巧和經(jīng)驗(yàn)，而購(gòu)房者遇到這樣的問(wèn)題，往往是頭一回，會(huì)出現(xiàn)過(guò)猶不及或不知所措的狀態(tài)。

其實(shí)對(duì)于商品質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)該區(qū)分不同階段不同對(duì)待。商品房質(zhì)量問(wèn)題主要出現(xiàn)在兩個(gè)階段，第一個(gè)階段是合同簽訂后，房屋交付前；第二個(gè)階段是房屋交付后。因此購(gòu)房者在維權(quán)之前，一定要進(jìn)行具體的區(qū)分，在律師的幫助下對(duì)癥下藥。

總之，現(xiàn)實(shí)中的商品房質(zhì)量糾紛是復(fù)雜多樣的，我們?cè)谶@里只是從法律的角度就如何協(xié)商解決做一粗略梳理，具體問(wèn)題還要請(qǐng)教專(zhuān)業(yè)律師，只有他們才能根據(jù)您的問(wèn)題作出有針對(duì)性的解決方案，維護(hù)您的合法權(quán)益。