一、物業(yè)合同糾紛有哪些情形

（一）業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)被盜的情形

1、業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)被盜，此時業(yè)主應(yīng)當(dāng)對如下事項承擔(dān)舉證責(zé)任：

（1）將車停放在車位或車庫的事實；

（2）盡到了該盡的防范義務(wù)，如車門鎖、報警裝置的完好性等；

（3）車輛的價值。

2、物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的舉證責(zé)任是：

（1）小區(qū)內(nèi)治安狀況的總體情況。總體情況良好，可以證明物業(yè)公司在履行安保義務(wù)上是沒有過錯的。如果總體情況不好，正如前文所述，經(jīng)常有打架斗毆，失竊失盜現(xiàn)象發(fā)生，就可以認(rèn)定物業(yè)公司有過錯。

（2）各種制度是否健全及遵守情況。

（3）必要的設(shè)施、措施及配備的相關(guān)人員的情況。比如，小區(qū)與外界通道是否設(shè)置了門衛(wèi)及值班記錄，值班記錄主要用以證明有人值守。從常理講，要求門衛(wèi)對所有進出人員進行登記是不可能的。

（4）在主通道及統(tǒng)一停車車位或車庫周圍設(shè)置的防范措施是否符合合同約定，如夜間巡邏、電子監(jiān)控設(shè)施、單獨的值班室及值班人員等等。防范程度應(yīng)當(dāng)與業(yè)主支付的服務(wù)費對等。正如你不能要求豪華賓館與一般招待所對住宿顧客的人身、財物的安保注意義務(wù)是一樣的。

（二）小區(qū)內(nèi)發(fā)生入室盜竊、搶劫，造成業(yè)主人身傷害、財產(chǎn)受損的情形

1、此時物業(yè)公司一般應(yīng)從以下幾面舉證證明已履行合同約定的安保義務(wù)：

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)；

（2）從事保安服務(wù)的人員按國家有關(guān)規(guī)定具備職業(yè)資格；

（3）健全的保安服務(wù)制度；

（4）按制度履行注意義務(wù)的記錄或證明，如值班日志、重大事故報告記錄等；

（5）為履行安保義務(wù)所采取的措施、配備的設(shè)施及必要的宣傳等。

（三）業(yè)主無過錯、物業(yè)公司無違約無過錯的情形的處理

小區(qū)內(nèi)車輛被盜、業(yè)主人身被傷害、居家內(nèi)財物被盜被搶，很多情況下，業(yè)主本身沒有過錯，而物業(yè)公司也能證明按合同全面履行了注意義務(wù)，也無明顯過錯。此時，業(yè)主訴訟到法院要求物業(yè)公司賠償，是很難勝訴的。

面對此種情形，法院也不能簡單駁回了事，多做做法律宣傳和調(diào)解工作，達(dá)到業(yè)主撤訴或雙方調(diào)解而息訴的目的。對物業(yè)公司是不是可以不收或少收物業(yè)服務(wù)費；對業(yè)主而言，“利之所歸，損之所歸”，即財物損失的風(fēng)險由業(yè)主本人承擔(dān)，這是民法一個被普遍遵守的原則。業(yè)主人身及財物損害的賠償，在這種情況下只能期待刑事案件的偵破。

二、常見的物業(yè)合同糾紛有哪些

（一）一個是物業(yè)管理費究竟包含了一些什么費用，由于相關(guān)條例出臺后， “物業(yè)管理費”的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標(biāo)明“物業(yè)管理費”5個字，所以容易導(dǎo)致業(yè)主們對于其概念的含糊而產(chǎn)生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業(yè)管理費收不到的問題，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。

在收費方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費用繳費收據(jù)上，將相關(guān)的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個“物業(yè)管理費”的名稱來取代其中各類的費用名稱。

（二）目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理簽訂合同時，往往對于物業(yè)合同的性質(zhì)沒有明確定義，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。

據(jù)悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類中，涉及到物業(yè)管理合同的，既有服務(wù)合同糾紛，又有物業(yè)管理糾紛；而法院受理物業(yè)管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務(wù)合同糾紛，部分定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償和財產(chǎn)權(quán)屬等其他案由。

在簽訂物業(yè)管理合同時，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同。其最簡單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務(wù)合同，一般這個合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”，同時，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會表現(xiàn)為“甲方委托乙方”，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”。

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