一、買(mǎi)房人退房的條件

根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《擔(dān)保法》等法律的規(guī)定，買(mǎi)房人所享有的可以退房的條件有以下八種類(lèi)型：

1、開(kāi)發(fā)商未取得相應(yīng)的批準(zhǔn)、證件

《城市房地產(chǎn)管理法》第44條對(duì)商品房預(yù)售限定了嚴(yán)格的條件，其中取得商品房預(yù)售許可證是開(kāi)發(fā)商預(yù)售的前提。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售，所簽訂的合同則沒(méi)有法律效力，業(yè)主有權(quán)要求退房。

2、開(kāi)發(fā)商擅改規(guī)劃

在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，如果開(kāi)發(fā)商未經(jīng)買(mǎi)方同意單方變更朝向、面積、戶型等規(guī)劃、設(shè)計(jì)，買(mǎi)方有權(quán)要求解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商支付相應(yīng)賠償金。

3、按揭未獲批準(zhǔn)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第23條規(guī)定，因不可歸責(zé)于買(mǎi)方的事由導(dǎo)致不能簽訂商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，買(mǎi)方有權(quán)請(qǐng)求解除合同。

4、賣(mài)房人出現(xiàn)先賣(mài)后抵、一房二賣(mài)或先抵后賣(mài)的情況

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》規(guī)定，合同訂立后，出賣(mài)人出現(xiàn)以下情況，買(mǎi)受人有權(quán)要求解除或撤銷(xiāo)合同并要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償：未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；或又將該房屋出賣(mài)給第三人的；隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。

5、房屋面積有誤差

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》規(guī)定，出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同。

6、房屋質(zhì)量不合格

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第12條、第13條明確規(guī)定，如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，并要求賠償損失。

7、遲延交房

遲延交房超過(guò)三個(gè)月購(gòu)房人就可以解除合同，開(kāi)發(fā)商退還房款并賠償損失。

8、不能辦證

如果因開(kāi)發(fā)商原因致使超過(guò)辦證期限未取得房產(chǎn)證，買(mǎi)方有權(quán)選擇退房并要開(kāi)發(fā)商支付賠償金。

二、什么情況下買(mǎi)房人可以退房

從目前的法律規(guī)定與法院審判實(shí)踐來(lái)看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定可以退房的條件。如房產(chǎn)商延遲交房超過(guò)一定期限，購(gòu)房人可以要求退房。

另外，購(gòu)房者也可在合同中約定如小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書(shū)、房屋交付后在一定期限內(nèi)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證等退房條件。根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件，且購(gòu)房者又能證明該條件成立的，若購(gòu)房者起訴至法院要求退房，一般會(huì)得到支持。

還需注意的是，法律規(guī)定對(duì)于買(mǎi)受人請(qǐng)求解除商品房合同糾紛案件，要嚴(yán)格依法審查，對(duì)不符合解除條件的不能解除。此規(guī)定的目的在于引導(dǎo)當(dāng)事人理性面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，共同維護(hù)誠(chéng)信的市場(chǎng)交易秩序。

通過(guò)上文介紹，相信大家對(duì)“買(mǎi)房人退房的條件”以及“什么情況下買(mǎi)房人可以退房”的問(wèn)題有了更深的認(rèn)識(shí)。在目前房?jī)r(jià)上揚(yáng)的情況下，如果退房?jī)H是退還原先的購(gòu)房款，往往會(huì)使購(gòu)房者遭受損失。因此，購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，也要注意約定，當(dāng)因開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商除返還房款外還應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任，如此才能真正保護(hù)購(gòu)房者的利益。如果在這過(guò)程中您遇到了任何問(wèn)題，建議與專(zhuān)業(yè)的律師取得聯(lián)系，讓律師幫助您出謀劃策。