中介帶領(lǐng)業(yè)主和買房者前往產(chǎn)權(quán)登記中心辦理過戶手續(xù)路上，竟不慎將業(yè)主房產(chǎn)證原件丟失導(dǎo)致交易無法進行。買家將業(yè)主告上法庭，要求雙方解除合同，業(yè)主返還11萬訂金，支付57.2萬元違約金。業(yè)主提出反訴，要求解除合同，沒收買方11萬元訂金。近日，市中級法院作出二審判決，判業(yè)主只需返還11萬元訂金，無需支付違約金。
中介過戶途中弄丟房產(chǎn)證
2011年3月5日，陳先生和周先生簽訂《二手房買賣合同》，周先生以286萬購買陳先生南山一處房產(chǎn)。雙方約定違約金為成交價的20%共57.2萬元。合同簽訂后，業(yè)主將房地產(chǎn)證原件交付中介方托管，買方支付業(yè)主11萬元訂金、監(jiān)管95萬元首期款并取得180萬元銀行貸款承諾，支付了中介傭金4.5萬元。
2011年3月28日中介方帶領(lǐng)雙方前往產(chǎn)權(quán)登記中心辦理過戶手續(xù)，路上不慎將業(yè)主房地產(chǎn)證原件丟失導(dǎo)致交易無法進行。
買方周先生在南山法院提起訴訟，要求解除合同；業(yè)主返還訂金11萬元；業(yè)主賠償違約金57.2萬元；業(yè)主承擔全部訴訟費用。隨后，業(yè)主陳先生提出反訴，要求解除合同；沒收買方已付訂金11萬元；買方和中介方承擔全部訴訟費用。
一審判業(yè)主返還訂金并支付違約金57.2萬元
南山法院一審判決：解除雙方簽訂的《二手房買賣合同》；業(yè)主于本判決生效后十日內(nèi)返還買方訂金11萬元；業(yè)主于本判決生效后十日內(nèi)支付買方違約金57.2萬元；駁回業(yè)主反訴請求。本訴受理費10620元、反訴受理費1250元均由業(yè)主負擔。
二審判業(yè)主只支付訂金
一審判決后業(yè)主不服向市中級人民法院提起上訴。
深圳中院經(jīng)審理認為：原審法院認定業(yè)主構(gòu)成根本違約并要承擔合同總房款20%的違約金與事實不符。業(yè)主在簽約當日將房地產(chǎn)證原件交給中介公司，而中介公司遺失導(dǎo)致交易無法進行，因中介公司是接受買賣雙方的委托保管房產(chǎn)證，并非只是與業(yè)主一方具有委托關(guān)系的第三人，原審法院以合同相對性為由判決業(yè)主承擔根本違約責(zé)任與事實不符，本院予以糾正。
根據(jù)《房屋登記辦法》第12條第1款規(guī)定，辦理轉(zhuǎn)移登記是買賣雙方的共同行為，業(yè)主已向行政主管部門申請補發(fā)房地產(chǎn)證，雙方的合同目的并非不能實現(xiàn)，但買方卻在發(fā)催告函之前已經(jīng)起訴，雙方對繼續(xù)申辦過戶登記不能協(xié)商一致，合同解除不可歸責(zé)于一方，原審法院判令返還訂金本院予以維持。業(yè)主不存在根本違約行為，買方要求其承擔根本違約責(zé)任不應(yīng)予以支持，買方向中介方支付傭金4.5萬元，如因居間方過錯造成實際損失，可向中介公司主張相應(yīng)的權(quán)利。
深圳中院二審判決，解除雙方簽訂的《二手房買賣合同》；業(yè)主于本判決生效后十日內(nèi)返還買方訂金11萬元；駁回業(yè)主反訴請求；撤銷一審判決業(yè)主支付買方違約金57.2萬元；駁回買方在原審的其他訴訟請求。一審、二審受理費共計23590元，由業(yè)主負擔5000元，買方負擔18590元。
