購房者愿意支付違約金 能否解除購房合同

去年8月中旬，楊某在某樓盤看中一套商品房并與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，雙方約定2012年12月31日交房。由于一次性付款購房可獲得97折優(yōu)惠，楊某簽下購房合同后不久即支付了全部房款93萬余元。楊某與開發(fā)商在簽合同時(shí)還約定：如一方違約，則需賠償對(duì)方違約金，額度是總房款的6%。

去年底至今年初，房地產(chǎn)市場趨于下行，到今年2月，該樓盤銷售的房源降價(jià)，降幅達(dá)到了15%。對(duì)比之下，楊某發(fā)現(xiàn)自己所買的商品房價(jià)格縮水，他難以接受，于是在今年2月底向開發(fā)商提出解除合同，并表示愿意承擔(dān)總房款6%的違約金退房，結(jié)果遭到開發(fā)商的拒絕。楊某不禁有疑問：依據(jù)法律規(guī)定，購房者愿意承擔(dān)違約金，能解除合同嗎？

律師分析：購房者支付違約金 不一定就能解除合同

對(duì)于本案，專業(yè)房產(chǎn)律師劉律師表示，就退房而言，如果購房者和開發(fā)商雙方均沒有過錯(cuò)，退房只能協(xié)商，一方不同意就無法實(shí)現(xiàn)退房目的；即使開發(fā)商同意退房，購房者至少必須按照雙方的約定支付6%的違約金；帶有強(qiáng)制性的是合同中的法定條款，而雙方均沒有過錯(cuò)的退房協(xié)議不是法定條款而是雙方協(xié)商條款。協(xié)商條款只要不存在欺詐、隱瞞、造假、明顯不公等現(xiàn)象就是合法有效的。因此，除非開發(fā)商同意，否則不可能退房。

我國合同法第8條明確規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。由此可見，依法成立的合同，如果沒有法定和約定情形，任何一方當(dāng)事人都必須嚴(yán)格依照合同約定履行義務(wù)，否則須承擔(dān)違約責(zé)任。

合同法第94條規(guī)定了當(dāng)事人可以解除合同的情形，即：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

因此，本案中，不存在當(dāng)事人可以解除合同的法定情形，所以即使楊某愿意支付違約金，如果開發(fā)商不同意，也不能解除合同。