一、怎樣避免買農(nóng)村房屋的風(fēng)險
（一）農(nóng)村房屋權(quán)屬實(shí)際中存在以下三種情況：既有房產(chǎn)證又有宅基地使用證；沒有房產(chǎn)證僅有宅基地使用證；既沒有房產(chǎn)證又沒有宅基地使用證。基于以上三種情況，存在以下風(fēng)險：
1、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》加強(qiáng)對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
根據(jù)以上規(guī)定，結(jié)合地隨房走的原則，農(nóng)村房屋買賣合同可能因與法律法規(guī)的禁止性規(guī)定相抵觸而導(dǎo)致無效。實(shí)踐中，不同的法院、不同的法官對于相同的事實(shí)作出的判決大相徑庭。
2、全國各地的房產(chǎn)管理部門，對于農(nóng)村房屋買賣的過戶手續(xù)的辦理，做法也各不相同，有的地方辦理過戶手續(xù)，有的地方不予辦理。如不辦理過戶手續(xù)，則買受人在法律上不能擁有所購房屋的所有權(quán)，這將帶來極大的風(fēng)險和麻煩。
（二）針對以上風(fēng)險，主要有如下的對策：
1、對于上述第2、3種情況下的房屋，堅決不予購買。
2、對于第一種情況下的房屋，在簽訂房屋買賣合同前，先到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)管理部門進(jìn)行咨詢，如可以辦理過戶手續(xù)，則將風(fēng)險降到了最低。
3、另外，買房時，最好經(jīng)過房屋所在地的村民委員會同意，這將在以后減少你的風(fēng)險和麻煩。
二、如何規(guī)避買農(nóng)村房屋的風(fēng)險
實(shí)踐中，有村民和合作方使用早已過期的證書、或者是超過證書規(guī)定面積私下加建的，這些都屬于違法建筑。如果是違法建筑，這種風(fēng)險非常大，可能被政府強(qiáng)制拆除，將來拆遷，政府也可能不給予補(bǔ)償。如果該房屋能夠辦理房產(chǎn)證書（綠本），表明政府對產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利是認(rèn)可的，一般不會是違法建筑。為了避免這種風(fēng)險，建議在買房時審查該房屋是否有房產(chǎn)證。
另外，即使買房人簽了購房合同付完房款，并且實(shí)際搬遷進(jìn)去一直居住，但按照目前國土局的作法，這種房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。根據(jù)我國法律的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，由于農(nóng)民房沒法過戶，因此，即使買方一直在居住，但這個房產(chǎn)其實(shí)一直是原建房人的房產(chǎn)。在司法實(shí)踐中，如果買房人是本地集體組織戶口的村民，可以認(rèn)定合同有效；如果買房人是城鎮(zhèn)戶口居民或者非當(dāng)?shù)貞艨诘拇迕竦囊话阏J(rèn)定合同無效。因此，在賣農(nóng)村房屋時，還要考慮到這方面的風(fēng)險。
以上是關(guān)于“怎樣避免買農(nóng)村房屋的風(fēng)險”以及“如何規(guī)避買農(nóng)村房屋的風(fēng)險”的有關(guān)農(nóng)村房買賣的法律內(nèi)容，希望對您有一定的幫助。由于土地制度屬于世界上最為復(fù)雜的制度，且我國目前關(guān)于農(nóng)村房屋買賣缺乏明確系統(tǒng)的法律規(guī)定，因此買農(nóng)村房屋存在著極大的法律風(fēng)險，這種風(fēng)險難以評估。鑒于這些復(fù)雜的情況，建議您在買農(nóng)村房屋時，最好是去咨詢一下專業(yè)的律師，讓律師根據(jù)您的具體情況，為您出謀劃策。
