遇到宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛

劉某是廣州花都農(nóng)村人，1995年劉某的爸爸以劉某伯娘的名義幫她在村申請(qǐng)了一塊96㎡的宅基地，本來打算是伯娘自己建房子的，但因經(jīng)濟(jì)問題，伯娘無能力建房，于是就將宅基地口頭轉(zhuǎn)讓給了我爸爸建房，劉某爸用盡了積蓄建了一棟四層的樓房（買地和建房的錢全部都是劉某爸爸的錢），接著他們就住了十多年了?？涩F(xiàn)在，劉某的伯娘卻以這個(gè)房子的宅基地土地使用證上寫著的是她的名字，威脅劉某一家要將房子分一半給她，否則就要到法院起訴他們。劉某一家都覺得甚是委屈，因?yàn)檎禺?dāng)時(shí)是她無能力建房而同意給劉某爸建的（所有親戚和鄰居都知道），并且正是因?yàn)榻ㄟ@個(gè)房子劉某爸用盡了積蓄，再也沒有申請(qǐng)宅基地了。所以，劉某想問這種情況，劉某不知道該怎么處理。

宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛如何處理

1、協(xié)議的效力問題。

宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力要看具體的簽約對(duì)象，如果是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地的，那么該協(xié)議是有效的；如果是向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人且未獲得集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，那么就是無效的。因?yàn)楦鶕?jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，為了滿足本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的居住和生活需要，不能像本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

2、協(xié)議無效的法律后果。

根據(jù)合同法的規(guī)定，協(xié)議無效的法律后果是恢復(fù)原狀，但是由于房屋買賣關(guān)系的人的基本居住權(quán)和生存權(quán)，因此一味的恢復(fù)原狀也不利于問題的解決，因此上海采取了變通的做法，如果房屋尚未交付使用的恢復(fù)原狀；如果該房屋已經(jīng)交付買方居住使用，那么本著尊重和維持現(xiàn)狀的原則處理，駁回產(chǎn)權(quán)人要求購(gòu)買人遷出的訴訟請(qǐng)求。

3、如果遇到拆遷怎么辦。

宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂履行后遇到拆遷的，那么法院可以直接以判決動(dòng)遷款的歸屬的方式處理雙方之間的糾紛，如果購(gòu)買人是被集體經(jīng)濟(jì)組織的，那么動(dòng)遷款均歸購(gòu)買人所有，如果購(gòu)買人非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者甚至是城鎮(zhèn)戶口的，那么在動(dòng)遷款分配過程中按照三七開的原則處理。

《物權(quán)法》第一百五十二條：宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第一百五十三條：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。