一、買了抵押房或已售房怎么辦

1、購房人在知情的情況下購買了抵押房

商品房出售前，房地產(chǎn)商已將出售房屋所在的土地或出售的房屋抵押，在解押之前將房屋出售給購房人。按照我國《擔保法》第四十九條規(guī)定，其出售的房產(chǎn)價款不明顯低于價值并通知抵押權人、告知購房人已經(jīng)抵押的情況，其行為就是合法的。

2、購房人在不知情的情況下購買了抵押房或已售房

我國《擔保法》第四十九條規(guī)定：“抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與預購人依法解除預售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預售合同?！泵鎸@些法律法規(guī)，卻仍有個別不法的房地產(chǎn)商隱瞞房屋已抵押的事實進行銷售，或將已出售的房屋再次甚至多次出售，對購房人進行欺詐。

3、購房人已購房屋在購買后又被房地產(chǎn)商抵押或出售

法律規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將已預售的商品房進行抵押，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與預購人依法解除預售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預售合同”。因此房地產(chǎn)商的這些做法是違法的。房地產(chǎn)商違法要承擔全部責任，但并不一定能保障購房人能得到應有民事補償。

二、買抵押房或已售房如何處理

若購房人在知情的情況下購買了抵押房，此時購房人的風險是在房地產(chǎn)商解押之前無法取得所購房屋的產(chǎn)權，也無法以房地產(chǎn)商出售的房屋已抵押為由請求解除合同。在此期間，在建房屋出現(xiàn)“爛尾”或房地產(chǎn)商破產(chǎn)，購房人雖可依合同要求房地產(chǎn)商承擔全部責任，但卻未必能挽回自己的全部損失。因此，購房人在知道欲購房屋被抵押的情況下，沒有特別的實惠是沒有必要去買的。

若購房人在不知情的情況下購買了抵押房或已售房，此時受騙的購房人雖可要求解除合同，但依然存在房地產(chǎn)商同意賠多少，實際能賠多少的問題。因此，建議購房人參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條，要求房地產(chǎn)商在合同第十二條空行寫明：“出賣人保證本合同標的物不存在已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的情況，也不存在任何抵押，否則本合同自買受人通知解除之日起取消，出賣人應在收到買受人請求解除合同通知之日起返還已付購房款及利息并賠償人民幣多少元（不超過已付購房款一倍的具體數(shù)字）?！?/p>

若購房人已購房屋在購買后又被房地產(chǎn)商抵押或出售，此時根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

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