買(mǎi)房弄錯(cuò)陰陽(yáng)歷
鄭先生是在2013年12月中旬與賣(mài)家簽訂了二手房買(mǎi)賣(mài)合同，并支付了首付款5萬(wàn)元。約定在春節(jié)后的農(nóng)歷元月十五支付第二筆房款30萬(wàn)元，并辦理過(guò)戶手續(xù)。當(dāng)年12月底，由于交房細(xì)節(jié)，雙方又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，再次提到了第二筆房款支付時(shí)間。
“當(dāng)時(shí)我的第一反應(yīng)是‘十五’，就報(bào)了‘1月15’這個(gè)數(shù)字，沒(méi)想到擬協(xié)議的中介就把第二筆房款支付時(shí)間寫(xiě)成了1月15日。”鄭先生說(shuō)，這個(gè)日子整整比農(nóng)歷十五提前了1個(gè)月。粗心的他竟然沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這個(gè)錯(cuò)誤，當(dāng)時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有異議，中介也沒(méi)有核對(duì)原合同。
沒(méi)想到還沒(méi)過(guò)完年，鄭先生就接到了中介的電話，說(shuō)他延期支付房款，賣(mài)家要追究違約責(zé)任，而且房子也不賣(mài)給他了?！叭ツ牯[上了法庭，房子沒(méi)買(mǎi)成，違約金、律師費(fèi)、中介費(fèi)，賠了近10萬(wàn)?！编嵪壬嗖豢把?。
簽二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)注意什么
1、注意交易房屋的權(quán)屬情況。
主要指審查交易房屋有無(wú)抵押或存在其他共有人，根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利 的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書(shū)面同意。
2、注意審查房屋價(jià)款、其他費(fèi)用及傭金。
房屋價(jià)款應(yīng)該由買(mǎi)房者與出賣(mài)人進(jìn)行協(xié)商，但是，在實(shí)踐中，大多數(shù)二手房買(mǎi)賣(mài)都是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，因此，為防止不法中介故意抬高房?jī)r(jià)牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣(mài)人的委托價(jià)，最好在中介機(jī)構(gòu)的組織下直接與出賣(mài)人進(jìn)行協(xié)商。除房?jī)r(jià)之外，還要明確交易稅費(fèi)的承擔(dān)，另外，有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價(jià)款。而對(duì)中介傭金應(yīng)該明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對(duì)交易失敗后傭金的退還做出約定。
3、必須對(duì)付款方式進(jìn)行明確、具體的約定。
這是簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，交易雙方常常由于某筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有首付款和尾款，每筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間都應(yīng)該明確、具體。另外，如采取按揭購(gòu)房或轉(zhuǎn)按揭購(gòu)房的方式進(jìn)行交易，對(duì)沒(méi)有申請(qǐng)到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進(jìn)行特別約定。
4、注意對(duì)交房情況進(jìn)行嚴(yán)格審查，包括交房時(shí)間、交房條件、相關(guān)費(fèi)用的支付等。
買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)該明確約定交房時(shí)間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。
5、注意確定違約責(zé)任條款和救濟(jì)方式。
確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護(hù)守約方的權(quán)益，合同應(yīng)該對(duì)如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金、訂金或賠償金的計(jì)算與給付、免責(zé)情景、擔(dān)保方式進(jìn)行明確的約定。而一方違約后的救濟(jì)方式通常包括訴訟或仲裁，買(mǎi)賣(mài)雙方可以選擇適用，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。
