一、商品房預(yù)售須具備哪些條件

商品房預(yù)售，也稱期房買賣，根據(jù)我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條規(guī)定，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。預(yù)售制度起源于香港，俗稱為“賣樓花”。

期房買賣并不完全等同于房屋買賣，它只是一種準(zhǔn)房屋買賣。在買賣期房時(shí)，買賣合同的標(biāo)的物房屋還沒有形成，其實(shí)質(zhì)仍然是房屋買賣的預(yù)約，預(yù)購人得到的是房屋建成以后取得所有權(quán)的一種期待權(quán)。對于買受人來說，支付預(yù)付款之后并沒有足夠的能力控制商品房的建造進(jìn)程，這在事實(shí)上形成和開發(fā)商一種能力的不對等狀態(tài)，因而為了最大限度的防止房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營不善和惡意炒作損害購房人的利益，法律對商品房預(yù)售確立了嚴(yán)格的限定條件，即實(shí)行預(yù)售許可證制度。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、預(yù)售人已經(jīng)交付國有土地使用權(quán)出讓金，取得了國有土地使用權(quán)證書；

2、預(yù)售人已經(jīng)取得了該建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、預(yù)售人投入建設(shè)的資金，按照提供預(yù)售的商品房計(jì)算，已經(jīng)達(dá)到了工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期；

4、預(yù)售人已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售許可證是指商品房符合預(yù)售條件后，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售的書面證明文件。

需要說明的是，在決定購房之前，購房人務(wù)必審查開發(fā)商的資質(zhì)，其具體內(nèi)容包括：

1、開發(fā)商是否具有合法的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

2、該商品房是否屬于共同開發(fā)的房地產(chǎn)，如屬合作開發(fā)則售樓合同應(yīng)經(jīng)共有人同意；

3、開發(fā)商是否具備了法律規(guī)定的預(yù)售商品房的主體資格；

4、要仔細(xì)驗(yàn)證“五證”，即開發(fā)商出具的國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、設(shè)計(jì)方案與施工許可證、房地產(chǎn)預(yù)售許可證。

二、什么情況下商品房可以預(yù)售

1、已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，這是從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易的前提條件。

2、在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持相關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，經(jīng)核實(shí)后獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。這樣的規(guī)定主要在于防止“炒賣地皮”，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的消極作用，也便于主管部門的監(jiān)督管理。

4、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足上述條件后，可向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

房地產(chǎn)開發(fā)商只有全部符合以上條件，才能向預(yù)購人即消費(fèi)者預(yù)售商品房。違反者，由縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門依法處理，責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，并可處以罰款。

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