一、商品房買賣風(fēng)險(xiǎn)是什么

（一）商品房出售前——虛假廣告宣傳的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)市場中，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會采取期房的形式來運(yùn)作，以售“樓花”的方式進(jìn)行銷售，以此獲得項(xiàng)目開發(fā)的建設(shè)資金，減少自己的資金壓力。由于這種形式的特殊性，存在很多不確定性，購房者多依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳來決定是否購買其商品房，因此，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，廣告宣傳設(shè)計(jì)如何，將直接影響著期房的銷售情況，至關(guān)重要。因而，在商品房買賣中，虛假廣告宣傳的風(fēng)險(xiǎn)不得不加以警惕。

（二）商品房出售時——簽訂認(rèn)購書的風(fēng)險(xiǎn)

對于認(rèn)購書的效力問題，并非一律都是有效的。認(rèn)購書其實(shí)就是一個預(yù)約，與商品房買賣合同是預(yù)約和本約的關(guān)系。是對將來訂立正式的商品房買賣合同的一個預(yù)先約定。買商品房時，要注意認(rèn)購書并不是商品房買賣合同。

（三）商品房出售后——違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)

在出現(xiàn)逾期交房或者逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書時，合同處于一個不確定的狀態(tài)，是否解除或者繼續(xù)履行，關(guān)鍵在于購房者的選擇。此時，開發(fā)商可以根據(jù)自己的需要，通過對合同條款的設(shè)定，來選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行。因此，如果開發(fā)商在出現(xiàn)了逾期交房和逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書的情況下，購房者就可以掌握主動，根據(jù)自己的經(jīng)營狀況，來選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行了，確定違約責(zé)任。

二、商品房買賣風(fēng)險(xiǎn)有哪些

（一）知情權(quán)利巧剝奪

開發(fā)商約定：“乙方清楚并認(rèn)可甲方提供的有關(guān)本認(rèn)購協(xié)議書所指商品房的各項(xiàng)事宜，包括小區(qū)整體規(guī)劃、小區(qū)平面布局、房屋建筑形式、房屋建材及裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備配置、交屋時間、建筑面積、銷售管理辦法、由甲方提供的《天津市商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議中所列各項(xiàng)條款及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定等相關(guān)內(nèi)容，且清楚知道甲方所提供一切資料僅供參考，如有變化，以政府有關(guān)部門最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。乙方自愿與甲方就如下內(nèi)容達(dá)成一致協(xié)議?！?/p>

（二）認(rèn)購定金難返還

開發(fā)商約定：“本協(xié)議簽訂后，如乙方要求終止認(rèn)購，需向甲方提出書面申請并經(jīng)甲方同意，乙方所付定金不再返還，本認(rèn)購協(xié)議書同時失效。”

（三）購房簽約先交錢

開發(fā)商約定：“在乙方（購房者）交清首期房款以及本條第5款所列的有關(guān)綜合費(fèi)用時，甲方應(yīng)與乙方簽署《商品房買賣合同》?！?/p>

（四）質(zhì)量問題模糊化

開發(fā)商約定：“雙方約定開發(fā)商將經(jīng)過“竣工驗(yàn)收合格”的商品房交付給乙方”

開發(fā)商約定：“裝修所使用的材質(zhì)如不能取得本協(xié)議約定的產(chǎn)品，以其他同等檔次的產(chǎn)品代替”。

（五）任意擴(kuò)大免責(zé)權(quán)

開發(fā)商約定：“不可抗力和出賣人不能控制的原因?qū)е碌难悠诮环浚鲑u人不承擔(dān)遲延責(zé)任；非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房?！?/p>

（六）單方擴(kuò)大解約權(quán)

開發(fā)商約定：“若乙方違反協(xié)議書中約定之任何條款，甲方有權(quán)解除本協(xié)議書，并有權(quán)將本協(xié)議書所指商品房另行出售，乙方不得提出任何異議，乙方所付定金不予返還?！?/p>

開發(fā)商約定：“若乙方支付定金之日起十天內(nèi)未能依時簽署《商品房買賣合同》及交付首期房價款，則甲方有權(quán)單方面解除本商品房認(rèn)購書，并不退還定金?！?/p>

（七）虛假宣傳不擔(dān)責(zé)

開發(fā)商約定：“出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料（或樓臺盤模型、售樓書或其它載體）中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說明等，僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據(jù)，不構(gòu)成買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議的組成部分，如前述售房資料與買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定有不一致時，以買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)?！?/p>

（八）面積誤差避規(guī)則

開發(fā)商約定：“面積誤差超過正負(fù)3%時，買受人不退房，每平方米價格保持不變，房價總款按實(shí)際面積調(diào)整，多退少補(bǔ)?！?/p>

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