一、開發(fā)商違約有哪些情形
（一）交樓缺驗(yàn)收證以及延期交樓。
（二）交樓后與合同約定不符合。
還有很多的糾紛是因?yàn)橘彿咳耸諛呛蟀l(fā)現(xiàn)房屋的品質(zhì)與當(dāng)初合同約定的不相符。具體情況有很多種，比如面積有出入（大于3%）、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等，這都屬于開發(fā)商的違約。但有時因?yàn)橐恍┘?xì)小的質(zhì)量瑕疵導(dǎo)致與合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)不符，則不應(yīng)當(dāng)看成是開發(fā)商的違約。
（三）不合理收費(fèi)。
購房人關(guān)注的另外一個重要方面就是收費(fèi)，哪些費(fèi)用該收而哪些費(fèi)用不該收。比如不能收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi)，不能收取超出公攤部分的費(fèi)用，不能強(qiáng)行收取辦理房產(chǎn)證的手續(xù)費(fèi)（業(yè)主也可自行辦理）等等。如果開發(fā)商單方面發(fā)生這些行為，則屬于開發(fā)商違約。
（四）交樓后發(fā)生質(zhì)量問題開發(fā)商推委責(zé)任，未及時修繕。
房屋作為一種產(chǎn)品，發(fā)生質(zhì)量問題是難免的，但關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。比如地下車庫漏水、墻皮開裂等等。在購房之初，購房人都已經(jīng)交納了一筆維修基金以及物業(yè)管理費(fèi)，解決這些問題是開發(fā)商或者物業(yè)責(zé)無旁貸的。
二、 什么情況下才算是開發(fā)商違約
（一）逾期交付房屋
逾期交房是指開發(fā)商在合同約定的交房時間未交付房屋，這是目前存在的最普遍問題。很多購房者雖然明知開發(fā)商逾期交付房屋，并且沒有任何免責(zé)事由，但因?yàn)榭梢砸蟮倪`約金很少或因?yàn)檫`約時間不是很長就沒有主張，這實(shí)際是對開發(fā)商違約行為的一種縱容。
（二）開發(fā)商一房二賣
開發(fā)商一房二賣是指開發(fā)商先后以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，給購房者造成了嚴(yán)重的損害的違約行為。在一房二賣中可能出現(xiàn)兩種情形：
1、兩個買受人中，有一個買受人已取得房屋所有權(quán)證。
2、兩個買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證。
（三）開發(fā)商交付的房屋質(zhì)量存在問題
開發(fā)商建筑的房屋質(zhì)量問題可以分為一般質(zhì)量問題和嚴(yán)重質(zhì)量問題。一般質(zhì)量問題包括：裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等；嚴(yán)重質(zhì)量問題包括竣工驗(yàn)收不合格。常見的房屋質(zhì)量問題有如下幾種：
1、樓梯不穩(wěn)定。
2、裂縫。
3、滲漏。
4、樓體空，墻皮脫落。
5、隔音、隔熱效果差。
6、門窗密閉性差，變形。
7、水、電、暖氣的設(shè)計位置不合理。
8、公用設(shè)施設(shè)計不合理，質(zhì)量不過關(guān)。
（四）開發(fā)商交付的精裝房存在質(zhì)量問題或與樣板間不同
購房者購買精裝修房，通常價格要比清水房多付房款，但在房屋交付后卻發(fā)現(xiàn)交付的精裝房與開發(fā)商展示的樣板房有很大的差距。一般購房者因缺乏專業(yè)知識，無法判斷其潛在的質(zhì)量缺陷，比如設(shè)計缺陷、材料缺陷、施工缺陷等。
（五）開發(fā)商未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶
開發(fā)商往往借口辦理產(chǎn)權(quán)登記的資料不齊，房管部門不給辦理初始登記，才造成業(yè)主辦理不了產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商以商品房買賣合同中沒有約定逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金來推卸責(zé)任。
（六）變更規(guī)劃設(shè)計
具體來說開發(fā)商變更小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的行為有：
1、開發(fā)商不按批準(zhǔn)用途開發(fā)房地產(chǎn)。
2、未經(jīng)業(yè)主同意，擅自改變原來規(guī)劃的樓層高度和房屋用途，破壞規(guī)劃設(shè)計要求，致使原業(yè)主生活方便、或采光、通風(fēng)、寧靜的環(huán)境、空氣質(zhì)量等受到破壞。
3、擅自改變承諾的容積率、綠化率等，導(dǎo)致小區(qū)容積率增大、綠化率縮小、小區(qū)公建減少。
4、開發(fā)商違反規(guī)劃設(shè)計變更告知義務(wù)。
（七）逾期辦理產(chǎn)權(quán)證
（八）開發(fā)商新型隱性違約
1、物業(yè)硬件環(huán)境承諾僅作為廣告噱頭而未納入預(yù)售合同條款內(nèi)容；
2、物業(yè)軟件配套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)欠缺可操作性而淪為空頭支票；
3、概念化物業(yè)環(huán)境設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)試圖偷工減料蒙混過關(guān)。
以上為大家仔細(xì)介紹了“開發(fā)商違約有哪些情形”和“什么情況下才算是開發(fā)商違約”這兩個問題，相信大家應(yīng)該都有了一定程度的了解，但是光靠這些是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，在實(shí)際的房產(chǎn)交易中我們必須打起十二分的精神，小心小心再小心，盡量避免掉到開發(fā)商設(shè)置的陷阱里去。當(dāng)然就算我們遇到上述的違約情形，我們也大可不必驚慌，我們可以通過本頻道其他專欄對號入座找到適合自己的維權(quán)方式，同時我們還可以尋求我們專業(yè)律師的幫助。
