一、農(nóng)村住宅的轉(zhuǎn)讓條件

對(duì)于農(nóng)村房屋買賣問題，至今也沒有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農(nóng)村房屋的買賣，也沒有哪一條法律或行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋買賣做出了禁止性規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，在認(rèn)定買賣行為是否有效上，法院也不會(huì)適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章而認(rèn)定買賣行為無(wú)效。因此，農(nóng)村房屋是可以買賣的。但農(nóng)村房屋要買賣必須具備以下條件：

（一）如果農(nóng)村房屋的受讓對(duì)象是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；

（二）受讓人沒有其他房產(chǎn)；

（三）該轉(zhuǎn)讓房屋建造合法，是經(jīng)過批準(zhǔn)建造的，并且該受讓房屋必須符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；

（四）房屋買賣應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)并經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn)同意。

除此之外的其他情況，農(nóng)村房屋原則上是不可以買賣的，比如城鎮(zhèn)居民因?yàn)椴皇羌w經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，是不允許購(gòu)買農(nóng)村房屋的。

二、什么條件下農(nóng)村住宅可以轉(zhuǎn)讓

（一）只要合同沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

我國(guó)《合同法》第7條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用合同法若干問題的解釋（一）第4條也規(guī)定：“人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)。”而目前據(jù)以認(rèn)定農(nóng)村私房買賣合同無(wú)效的主要依據(jù)是其違反了國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》的有關(guān)規(guī)定，但事實(shí)上該《通知》并不屬于行政法規(guī)。根據(jù)《行政法規(guī)制定程序條例》相關(guān)規(guī)定，行政法規(guī)的名稱一般稱“條例”，也可以稱“規(guī)定”、“辦法”，“行政法規(guī)草案由國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，或者由國(guó)務(wù)院審批”，“報(bào)請(qǐng)總理簽署國(guó)務(wù)院令公布施行”。依照上述規(guī)定，該《通知》的名稱不符合行政法規(guī)的名稱規(guī)范；從通過的程序來(lái)看，該《通知》僅經(jīng)過國(guó)務(wù)院辦公會(huì)議，未經(jīng)過國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議或由國(guó)務(wù)院審批；從發(fā)布的程序來(lái)看，該《通知》僅由國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布，并非“由總理簽署國(guó)務(wù)院令”的形式發(fā)布。因此，該《通知》并不是行政法規(guī)，不能將之作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。

（二）《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”

此規(guī)定的立法本意是維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和國(guó)家的糧食安全，而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少。同時(shí)，該法第62條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”顯然，農(nóng)村房屋只是在被出賣、出租之后，村民不可再申請(qǐng)宅基地，并非不能出賣宅基地。《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第32條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)?！痹撘?guī)定原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利，體現(xiàn)了對(duì)農(nóng)民自主性的充分尊重，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然作為農(nóng)民安身立命之本的承包土地都可以流轉(zhuǎn)，那么農(nóng)村宅基地怎么就不可以轉(zhuǎn)讓呢？

（三）處分權(quán)是所有權(quán)最核心的權(quán)能，從法律平等保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看，限制農(nóng)民買賣房屋是對(duì)農(nóng)民自由處分財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯。同時(shí)，契約自由原則是合同法的基本原則，限制農(nóng)民向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員出賣住房與契約自由的基本原則背道而馳。

目前農(nóng)村房屋買賣合同糾紛日漸增多，其原因主要是受到土地增值以及土地征用、拆遷等因素影響，房屋現(xiàn)值或拆遷價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，導(dǎo)致當(dāng)事人受利益驅(qū)動(dòng)而發(fā)生違約糾紛，同時(shí)很多買主已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了裝修、翻建、改建等添附行為，簡(jiǎn)單的一概確認(rèn)合同無(wú)效將很可能動(dòng)搖誠(chéng)實(shí)信用的民法基本價(jià)值。因此認(rèn)定合同有效，是對(duì)合同效力嚴(yán)肅性的維護(hù)，也是對(duì)當(dāng)事人意思自治的充分保障，保護(hù)了買受人的信賴?yán)?，維護(hù)了交易安全。

農(nóng)村住宅的轉(zhuǎn)讓方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而接收方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。類似于城市房地產(chǎn)的交易，農(nóng)村住宅的轉(zhuǎn)讓一定也會(huì)遇到各種法律方面的糾紛。上文中我只為大家解釋了“農(nóng)村住宅的轉(zhuǎn)讓條件”和“什么條件下農(nóng)村住宅可以轉(zhuǎn)讓”的相關(guān)問題，在實(shí)際交易中一定還會(huì)遇到諸如農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓的合同糾紛以及由此帶來(lái)的債權(quán)債務(wù)問題等等，只要是與房產(chǎn)相關(guān)的法律問題大家都可以來(lái)我們的網(wǎng)站尋求免費(fèi)的法律服務(wù)，或者直接聯(lián)系我們的專業(yè)律師。