一、農(nóng)村住宅的轉(zhuǎn)讓條件

對于農(nóng)村房屋買賣問題，至今也沒有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農(nóng)村房屋的買賣，也沒有哪一條法律或行政法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣做出了禁止性規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，在認定買賣行為是否有效上，法院也不會適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章而認定買賣行為無效。因此，農(nóng)村房屋是可以買賣的。但農(nóng)村房屋要買賣必須具備以下條件：

（一）如果農(nóng)村房屋的受讓對象是同一集體經(jīng)濟組織的成員；

（二）受讓人沒有其他房產(chǎn)；

（三）該轉(zhuǎn)讓房屋建造合法，是經(jīng)過批準建造的，并且該受讓房屋必須符合當?shù)匾?guī)定的標準；

（四）房屋買賣應(yīng)當申請并經(jīng)集體經(jīng)濟組織批準同意。

除此之外的其他情況，農(nóng)村房屋原則上是不可以買賣的，比如城鎮(zhèn)居民因為不是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，是不允許購買農(nóng)村房屋的。

二、什么條件下農(nóng)村住宅可以轉(zhuǎn)讓

（一）只要合同沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，就應(yīng)當認定為有效。

我國《合同法》第7條規(guī)定：“當事人訂立、履行合同，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用合同法若干問題的解釋（一）第4條也規(guī)定：“人民法院確認合同無效，應(yīng)當以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)?！倍壳皳?jù)以認定農(nóng)村私房買賣合同無效的主要依據(jù)是其違反了國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的有關(guān)規(guī)定，但事實上該《通知》并不屬于行政法規(guī)。根據(jù)《行政法規(guī)制定程序條例》相關(guān)規(guī)定，行政法規(guī)的名稱一般稱“條例”，也可以稱“規(guī)定”、“辦法”，“行政法規(guī)草案由國務(wù)院常務(wù)會議審議，或者由國務(wù)院審批”，“報請總理簽署國務(wù)院令公布施行”。依照上述規(guī)定，該《通知》的名稱不符合行政法規(guī)的名稱規(guī)范；從通過的程序來看，該《通知》僅經(jīng)過國務(wù)院辦公會議，未經(jīng)過國務(wù)院常務(wù)會議審議或由國務(wù)院審批；從發(fā)布的程序來看，該《通知》僅由國務(wù)院辦公廳發(fā)布，并非“由總理簽署國務(wù)院令”的形式發(fā)布。因此，該《通知》并不是行政法規(guī)，不能將之作為認定合同無效的依據(jù)。

（二）《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！?/p>

此規(guī)定的立法本意是維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和國家的糧食安全，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更不會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少。同時，該法第62條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！憋@然，農(nóng)村房屋只是在被出賣、出租之后，村民不可再申請宅基地，并非不能出賣宅基地?！掇r(nóng)村土地承包經(jīng)營法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第32條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。”該規(guī)定原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利，體現(xiàn)了對農(nóng)民自主性的充分尊重，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產(chǎn)，是立法精神的巨大進步。既然作為農(nóng)民安身立命之本的承包土地都可以流轉(zhuǎn)，那么農(nóng)村宅基地怎么就不可以轉(zhuǎn)讓呢？

（三）處分權(quán)是所有權(quán)最核心的權(quán)能，從法律平等保護所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋是對農(nóng)民自由處分財產(chǎn)權(quán)利的侵犯。同時，契約自由原則是合同法的基本原則，限制農(nóng)民向集體經(jīng)濟組織之外的成員出賣住房與契約自由的基本原則背道而馳。

目前農(nóng)村房屋買賣合同糾紛日漸增多，其原因主要是受到土地增值以及土地征用、拆遷等因素影響，房屋現(xiàn)值或拆遷價格遠遠高于原房屋買賣價格，導(dǎo)致當事人受利益驅(qū)動而發(fā)生違約糾紛，同時很多買主已經(jīng)對房屋進行了裝修、翻建、改建等添附行為，簡單的一概確認合同無效將很可能動搖誠實信用的民法基本價值。因此認定合同有效，是對合同效力嚴肅性的維護，也是對當事人意思自治的充分保障，保護了買受人的信賴利益，維護了交易安全。

農(nóng)村住宅的轉(zhuǎn)讓方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民，而接收方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟組織以外的成員。類似于城市房地產(chǎn)的交易，農(nóng)村住宅的轉(zhuǎn)讓一定也會遇到各種法律方面的糾紛。上文中我只為大家解釋了“農(nóng)村住宅的轉(zhuǎn)讓條件”和“什么條件下農(nóng)村住宅可以轉(zhuǎn)讓”的相關(guān)問題，在實際交易中一定還會遇到諸如農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓的合同糾紛以及由此帶來的債權(quán)債務(wù)問題等等，只要是與房產(chǎn)相關(guān)的法律問題大家都可以來我們的網(wǎng)站尋求免費的法律服務(wù)，或者直接聯(lián)系我們的專業(yè)律師。