一、房屋轉(zhuǎn)租合同的效力如何
在未征得原房屋所有權(quán)人同意的前提下的房屋租賃，承租人擅自轉(zhuǎn)租所訂立的轉(zhuǎn)租合同的效力主要有三種觀點(diǎn)：
1、無(wú)效。我國(guó)《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。我國(guó)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效，沒(méi)收非法所得，并處以罰款。從以上規(guī)定可以看出轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意，既然承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租的行為未經(jīng)出租人同意其性質(zhì)顯然屬非法轉(zhuǎn)租，則轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然無(wú)效。
2、效力待定。合同法51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。無(wú)權(quán)處分行為屬效力待定行為。承租人擅自將占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，實(shí)際是非法處分他人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能的行為亦屬無(wú)權(quán)處分，是效力待定行為。關(guān)于無(wú)權(quán)處分的處理，如果出租人事后追認(rèn)，則轉(zhuǎn)租合同有效，如果出租人不追認(rèn)，則轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)解除。
3、有效。租賃合同為諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立。出租人無(wú)權(quán)要求解除轉(zhuǎn)租合同。因?yàn)樽赓U合同和轉(zhuǎn)租合同是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，基于合同相對(duì)性原理，出租人無(wú)權(quán)直接要求解除承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同。我國(guó)《合同法》第224條的規(guī)定，并未規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租無(wú)效，該條款僅賦予了出租人在未經(jīng)其同意下的對(duì)原合同的解除權(quán)。
總之，如原租賃合同對(duì)轉(zhuǎn)租問(wèn)題未明確約定情況下，承租人擅自轉(zhuǎn)租，如對(duì)出租人的利益未造成損害，依合同自由原則及合同的相對(duì)性原理，則承租人與次承租人雙方合意的達(dá)成的合同為有效合同。但該合同的履行問(wèn)題上要受到一定的約束，出租人可解除與承租人的租賃合同，其解除合同的效力直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同終止。由于次承租人與出租人無(wú)直接的合同關(guān)系，次承租人無(wú)權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任，其應(yīng)該向承租人提出違約請(qǐng)求。但是，如果次承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)無(wú)權(quán)要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。
二、房屋轉(zhuǎn)租合同有效嗎
所謂房屋轉(zhuǎn)租是指在事先存在一個(gè)合法有效的租賃合同的情況下，承租人把承租的房屋再次租賃給給第三人的行為，該第三人稱為次承租人。非法轉(zhuǎn)租發(fā)生以下法律效果：
第一，出租人與承租人之間的關(guān)系。承租人轉(zhuǎn)租為嚴(yán)重的違約行為，出租人有權(quán)解除合同，同時(shí)可以請(qǐng)求損害賠償。
第二，承租人與次承租人之間的關(guān)系。雙方之間的租賃合同有效，承租人負(fù)有使次承租人取得對(duì)租賃物使用收益的義務(wù)。
第三，出租人與次承租人的關(guān)系。次承租人的租賃權(quán)不能對(duì)抗出租人。出租人終止租賃關(guān)系時(shí)，出租人可以直接向次承租人請(qǐng)求返還租賃物。
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