案情介紹：未經(jīng)房屋共有人同意將房屋轉(zhuǎn)讓

為給妻子治病，丈夫洪生將一家四口所有的動(dòng)遷房出售給周先生夫婦。為了符合政策的規(guī)定，雙方約定五年后再將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給周先生夫婦。可是，五年期滿(mǎn)后，洪生的兩個(gè)女兒卻拒絕將房屋過(guò)戶(hù)周先生夫婦的名下，聲稱(chēng)父親瞞著她們將房子賣(mài)掉，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。為此，周先生夫婦將父女三人告上了法庭，要求三被告將房屋過(guò)戶(hù)至他們的名下。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：未經(jīng)房屋共有人同意將房屋轉(zhuǎn)讓有效嗎

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，洪生的妻子已去世，其在《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中的權(quán)利義務(wù)由三被告繼承；協(xié)議為洪生一人所簽，該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于洪生代其他權(quán)利人與原告簽訂的協(xié)議是否有效；房屋買(mǎi)賣(mài)系家庭重大財(cái)產(chǎn)交易，且洪生出售房屋系為家人籌集醫(yī)療費(fèi)用，其女兒對(duì)于其母親治療費(fèi)用的來(lái)源應(yīng)當(dāng)知曉；洪生稱(chēng)妻子不同意出售房屋，但其妻子在協(xié)議簽訂及履行過(guò)程中從未向兩原告提出異議，應(yīng)視為對(duì)該協(xié)議的認(rèn)可，其女兒在隨后這幾年的時(shí)間內(nèi)也未提出異議，應(yīng)視為對(duì)協(xié)議的認(rèn)可；協(xié)議約定的房屋價(jià)款在簽訂時(shí)并無(wú)明顯不合理，價(jià)格方面亦未侵害房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。據(jù)此，法院認(rèn)為系爭(zhēng)《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)為有效，被告父女三人應(yīng)協(xié)助將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶(hù)至原告名下。

律師說(shuō)法：如何認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力

一般情況下，簽訂完買(mǎi)賣(mài)合同未辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記的，購(gòu)房人不擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。但是，根據(jù)本案的案情分析，法院之所以判決房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效且要求洪生一家協(xié)助周先生夫婦將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，是因?yàn)殡p方的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是有效的，且房屋產(chǎn)權(quán)還是在賣(mài)方洪生及其女兒名下。所以，洪生及其女兒必須履行合同的約定。因此法院的判決是合法合情合理的。

根據(jù)我國(guó)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國(guó)家利益、公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力。當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。綜上，洪生及其家屬與周先生夫婦的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議依然有效，必須辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。

最后，需要提醒的是，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后應(yīng)及時(shí)過(guò)戶(hù)避免出現(xiàn)一房二賣(mài)或?qū)Ψ椒椿诘那闆r。打官司可能會(huì)贏，但是總會(huì)付出人力物力，得不償失。