一、如何解決開(kāi)發(fā)商違約的問(wèn)題

依據(jù)合同法的一般理論，開(kāi)發(fā)商根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房并追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，主要有以下三種情況：

（一）逾期交房超過(guò)一定期限。合同中一般都有規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于約定的時(shí)間交付房屋，逾期超過(guò)一定期限，仍未交付的，置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房，并要求返還樓價(jià)款及利息，雙倍返還定金，賠償損失。當(dāng)然置業(yè)者也可以不解除合同，只追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，對(duì)此置業(yè)者有選擇權(quán)。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房沒(méi)有超過(guò)合同規(guī)定的期限，置業(yè)者則不能解除合同，予以退房，只能請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

（二）房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，置業(yè)者有權(quán)退房。房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，主要表現(xiàn)是室內(nèi)裝修不符合約定的材質(zhì)、規(guī)格、布局、結(jié)構(gòu)等，若經(jīng)修復(fù)能夠符合約定的，置業(yè)者不能退房，如不能修復(fù)，或者經(jīng)修復(fù)仍不能符合規(guī)定，則置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房，并要求返還樓價(jià)款及利息，雙倍返還定金，并要求開(kāi)發(fā)商賠償其他損失。有的合同中沒(méi)有約定房屋質(zhì)量的具體標(biāo)準(zhǔn)，那么，對(duì)此事項(xiàng)的認(rèn)定原則是：是否符合居住、使用的條件，若該房屋不符合居住、使用的條件，開(kāi)發(fā)商即構(gòu)成根本違約，置業(yè)者有權(quán)退房，并追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

（三）由于開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，置業(yè)者不能依約取得房屋所有權(quán)證書(shū)。

二、開(kāi)發(fā)商違約應(yīng)該怎么辦

（一）開(kāi)發(fā)商逾期交房怎么辦

所謂逾期交房就是開(kāi)發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間不能交付房屋而逾期。逾期交房的責(zé)任問(wèn)題，其關(guān)鍵是看開(kāi)發(fā)商是否存在免責(zé)事由，無(wú)免責(zé)事由則承擔(dān)違約責(zé)任，反之不承擔(dān)責(zé)任。

（二）開(kāi)發(fā)商交房不當(dāng)怎么辦

商品房交付不當(dāng)?shù)膯?wèn)題，就是開(kāi)發(fā)商交付不符合合同約定的房屋，通常有交付條件不具備的問(wèn)題、房屋質(zhì)量問(wèn)題、面積誤差問(wèn)題、與廣告宣傳不符的問(wèn)題、設(shè)計(jì)變更問(wèn)題等。這些問(wèn)題一些是可以補(bǔ)正和完善的，如交付手續(xù)、房屋質(zhì)量，這類情況購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受交房，可要求補(bǔ)正。若因補(bǔ)正而逾期交房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任并支付違約金。

另外一些問(wèn)題是無(wú)法補(bǔ)正的，如面積誤差。遇到這類情況，購(gòu)房者此時(shí)可接受交付并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失；或解除合同并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。多數(shù)情況下，合同約定購(gòu)房者若解除合同，開(kāi)發(fā)商支付的違約金很低，有的甚至約定按銀行同期存款利息承擔(dān)，根本沒(méi)有起到對(duì)違約行為給以懲罰的作用。今后購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意簽訂合同時(shí)對(duì)以上違約金不要約定太低，防止解除合同時(shí)違約金不能彌補(bǔ)所造成的損失。

上文為大家論述了“如何解決開(kāi)發(fā)商違約的問(wèn)題”和“開(kāi)發(fā)商違約應(yīng)該怎么辦”的問(wèn)題。對(duì)于購(gòu)房者，如果迫切地想住進(jìn)新房而忽略這些法律細(xì)節(jié)，產(chǎn)生糾紛的話，對(duì)自己是很不利的?？偠灾环渴钦麄€(gè)購(gòu)房過(guò)程中矛盾最集中的時(shí)期，而往往此時(shí)一些關(guān)鍵問(wèn)題又最容易被大家忽略，所以，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商違約還是購(gòu)房者違約，都要對(duì)其中涉及的法律問(wèn)題引起足夠的重視，防止交房糾紛的發(fā)生。在實(shí)際購(gòu)房過(guò)程中如果遇到開(kāi)發(fā)商違約糾紛，或者后期房屋嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題等，請(qǐng)咨詢我們的專業(yè)房地產(chǎn)律師。