一、商品房定金的法律效力如何？

（一）何為商品房定金

商品房定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢(qián)作為擔(dān)保的擔(dān)保方式又稱(chēng)保證金。給付定金的一方稱(chēng)為定金給付方，接受定金的一方稱(chēng)為定金接受方。

交付定金的一方不履行債務(wù)的，喪失定金；而收受定金的一方不履行債務(wù)的，則應(yīng)雙倍返還定金。

（二）約定商品房定金有什么作用

定金有立約定金（訂約定金）、成約定金、解約定金、證約定金、違約定金等各種類(lèi)型。但在最高人民法院擔(dān)保法司法解釋施行之前，我國(guó)法律規(guī)定的主要是指違約定金。而擔(dān)保法解釋承認(rèn)了除違約定金以外的其它類(lèi)型定金的效力，其中第一百一十五條就是對(duì)立約定金的明確規(guī)定。立約定金也可以被稱(chēng)為是主合同的訂立而簽訂的從合同，特點(diǎn)在于，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒(méi)有聯(lián)系。在主合同訂立之前就已成立。

凡在認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)一類(lèi)協(xié)議中設(shè)定立約定金的，其法律效力自當(dāng)事人實(shí)際交付定金時(shí)產(chǎn)生，在其所擔(dān)保的立約行為沒(méi)有發(fā)生時(shí)，違反承諾的一方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)受到定金處罰。因此，我們認(rèn)為，在實(shí)踐中不能把認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)中約定的定金性質(zhì)都認(rèn)為立約定金，否則對(duì)購(gòu)房者極為不利。如：因開(kāi)發(fā)商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導(dǎo)致購(gòu)房合同不能簽訂而讓購(gòu)房者承擔(dān)定金不能返還的后果是有違公平原則的。

二、商品房定金怎么退？

（一）商品房定金可以退還嗎？

特別需要提醒的是，并不是所有的“定金”都不能退還。我國(guó)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定：不符合商品房銷(xiāo)售條件的，開(kāi)發(fā)商不得銷(xiāo)售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。因此，如果商品房不符合銷(xiāo)售條件，而購(gòu)房者已經(jīng)交納了定金，那么無(wú)論雙方是否約定“定金”事項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)無(wú)條件退還定金給購(gòu)房者。此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條規(guī)定，因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)方也是應(yīng)當(dāng)返還定金的。

（二）商品房定金怎么退？

通過(guò)以上分析，我們知道退定金是有一定條件的。另外，必須是在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)來(lái)簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購(gòu)房人可以通過(guò)合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來(lái)證明，也可以通過(guò)雙方談話(huà)的錄音來(lái)證明。有些購(gòu)房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過(guò)增加補(bǔ)充協(xié)議的方式達(dá)到了退定金的目的。另外對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等無(wú)銷(xiāo)售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目，因本身不具備銷(xiāo)售條件，因此任何情況下定金都可退，無(wú)需做大量的取證工作，直接起訴即可。

以上就是對(duì)“商品房定金的法律效力如何，商品房定金怎么退”的解答，希望能對(duì)您有所幫助?？偟膩?lái)說(shuō)商品房定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，受法律規(guī)范所調(diào)整，購(gòu)房人在簽訂有關(guān)商品房定金條約時(shí)一定要謹(jǐn)慎對(duì)待，以免為以后處理有關(guān)商品房定金的問(wèn)題帶來(lái)麻煩。如果對(duì)其中的有關(guān)規(guī)定不了解最好能咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)法律人士的建議，以免簽訂不公平條約，使自己的權(quán)利受損。