一、一房二賣時合同有效嗎

1、如果出賣人先后與兩個不同的買受人訂立房屋買賣合同，買受人均沒有辦理過戶手續(xù)，或者對后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)，兩份房屋買賣合同均有效，這無可爭議。但是如果出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同，后一份買賣合同的效力是否有效往往引來爭議。根據(jù)《合同法》第一百三十二條第一款規(guī)定：“出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！钡恰蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。由此可見，即便出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同也是合法有效的。從權(quán)利角度分析，就是過戶登記確認的是物權(quán)，不是債權(quán)，物權(quán)效力不影響債權(quán)效力。

綜上所述，一房二賣時合同有效。但是如果買賣合同出現(xiàn)諸如欺詐脅迫等合同無效的情形時，買賣合同當然無效。

2、合同無效的情形具體包括：

（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立房屋買賣合同，損害國家利益。

（2）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付損害買受人利益。

（3）以訂立房屋買賣合同掩蓋非法目的。

（4）損害社會公共利益。

（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

（6）預告登記期間的商品房一房二賣。預告登記完成后，并不導致不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來將要發(fā)生物權(quán)變動的權(quán)利。

（7）補償安置房屋的一房二賣。拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。

二、什么情況下一房二賣時合同有效

1、出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。

在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權(quán)。此時，前后兩個買受人享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的。后買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)。

2、出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。

此時，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，出賣人已非房屋所有權(quán)人。出賣人系出賣他人之物。《合同法》第一百三十二條第一款規(guī)定：“出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！辈粚儆诔鲑u人所有且出賣人無處分權(quán)的物，不構(gòu)成買賣合同的標的物。關(guān)于無權(quán)處分制度，《合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”同時根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。所以合同不僅有效，還可以就對方違約請求損害賠償。

3、兩次買賣均未完成過戶登記的處理。在兩次買賣均未辦理過戶登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣人享有，而兩次買賣的買受人均未取得房屋的所有權(quán)。

原則上講，買受人只能通過債權(quán)保護方法保護自己的權(quán)益。基于先后買賣合同而生的此二重債權(quán)，系處于平等地位，并無位序關(guān)系，故前買受人及后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務(wù)。兩個合同均合法有效。

通過上文的介紹，相信我們對“一房二賣時合同有效嗎”以及“什么情況下一房二賣時合同有效”有了進一步認識。根據(jù)相關(guān)司法解釋，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，即出現(xiàn)一房二賣的情況，最好請專業(yè)的房產(chǎn)律師幫忙，請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，更好地維護自己的合法權(quán)益。