一、什么是商品房預(yù)售

商品房預(yù)售也稱樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

商品房預(yù)售具有以下特征：

1、商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或挫去效力的根據(jù)。

2、商品房預(yù)售具有較強的國家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預(yù)售市場的規(guī)范。我國對商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后，向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、商品房預(yù)售需要哪些條件

商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

4、已辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

有的省市，商品房預(yù)售條件的要求更加嚴格，例如上海市商品房預(yù)售必須具備下列條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、持有《建設(shè)用地許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》；

3、商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達到規(guī)定標準：

①2000年6月20日前取得《建筑工程施工許可證》者，按提供預(yù)售后商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

②2000年6月20日后取得《建筑工程施工許可證》者，商品房預(yù)售應(yīng)達到的標準為：七層以下（含七層）的商品房項目，應(yīng)當完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層以上（含八層）商品房項目，應(yīng)當完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上（不得少于七層）。

4、已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建設(shè)的配套建設(shè)計劃。

5、已經(jīng)與本市從事房地產(chǎn)項目資金監(jiān)管的專業(yè)機構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。

6、已經(jīng)制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同。

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已取得《商品房預(yù)售許可證》。

看了上文，您知道商品房預(yù)售需要哪些條件了嗎？商品房預(yù)售作為房屋銷售的主要形式，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房，這種房產(chǎn)交易行為，所需條件有嚴格的要求，必須有土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，取得《商品房預(yù)售許可證》。如果不具備這些條件，是不能銷售商品房的，如果因此而產(chǎn)生糾紛就麻煩了。在此建議您找專業(yè)的律師咨詢，相信律師會幫您排憂解難，您也會省心不少。