買了沒(méi)房產(chǎn)證的動(dòng)遷房沒(méi)法過(guò)戶

季先生一家四口看中了外高橋一處房屋，從房型到價(jià)格都比較滿意，詢問(wèn)中介公司后得知該房屋是拆遷安置房，經(jīng)過(guò)詢問(wèn)房東阮先生，阮先生稱該房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證，但稱四個(gè)月后產(chǎn)權(quán)證就可以拿到，由于該房屋價(jià)格非常有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，僅此盡管覺(jué)得沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證不太好，但是仍然非常動(dòng)心，進(jìn)一步接觸后，季先生向阮先生索要了動(dòng)遷協(xié)議，但是根據(jù)動(dòng)遷協(xié)議上的情況看，該要購(gòu)買的房屋與同一樓層的另一套房屋均是一套房屋動(dòng)遷取得的，而被安置人口也是三個(gè)人。

經(jīng)過(guò)了解阮先生稱該另外二人是其爺爺和奶奶，老房子動(dòng)遷后分了兩套，一套是爺爺奶奶的，一套是自己的，并且阮先生陪同季先生到物業(yè)公司查看了交房手續(xù)，想要購(gòu)買的房屋確實(shí)是阮先生辦理的交房手續(xù)，而另外一套是其爺爺奶奶辦理的交房手續(xù)，季先生因此下定決心購(gòu)買該房屋，2011年12月23日季先生與阮先生簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定房屋總價(jià)128萬(wàn)元，簽約后季先生按照約定支付了其中的82萬(wàn)房款，付款后季先生催促阮先生交房，開始阮先生稱自己尚未找到新的房屋因此拖延交房，2012年5月8日阮先生突然向季先生稱他爺爺奶奶知道此事后，堅(jiān)決不同意出售房屋。

幾經(jīng)協(xié)商，季先生提出要么退款并賠償，但是阮先生稱房款已經(jīng)用于生意經(jīng)營(yíng)，無(wú)力歸還，季先生遂訴至法院要求，阮先生按約履行，訴訟中人民法院將阮先生的爺爺奶奶追加為共同被告，其爺爺奶奶當(dāng)庭表示此事自己一概不知，不同意將房屋出售給季先生，而阮先生也稱簽約無(wú)效，不同意繼續(xù)履行。

動(dòng)遷房是否可以買賣

人民法院經(jīng)過(guò)審理后認(rèn)為，原告和被告簽訂的房屋買賣合同合法有效，但是因該房屋的出售行為未經(jīng)所有產(chǎn)權(quán)人同意，因此無(wú)法實(shí)際履行，因此判決合同解除，由被告阮先生返還季先生房款并賠償季先生損失。

上海拆遷安置房買賣過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)遇到購(gòu)買尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋的情況，筆者作為律師也經(jīng)常接到類似咨詢電話，本案實(shí)際上恰恰是因此引發(fā)的法律糾紛中非常典型的一起。

《物權(quán)法》第97條“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”。

根據(jù)該規(guī)定，對(duì)于共同共有的進(jìn)行處分要經(jīng)過(guò)全體共有人同意，處分按份共有的不動(dòng)產(chǎn)要經(jīng)過(guò)三分之二份額以上的共有人同意才行，區(qū)分按份共有和共同共有比較簡(jiǎn)單，按份共有是明確了具體份額的共有，比如說(shuō)房屋產(chǎn)權(quán)證登記A占30%，B占70%，這種共有就是按份共有，反之則為共同共有。本案中，系爭(zhēng)的房屋與另外一套被安置的房屋為同一套房屋拆遷取得，而被安置人口有三人，處分三人對(duì)于兩套房屋有明確的約定，否則實(shí)際上是三人對(duì)于兩套房屋是共同共有的，那么如果要出售其中的任何一套都要經(jīng)過(guò)所有共有人同意，季先生無(wú)法提供證據(jù)證明阮先生出售房屋的行為經(jīng)過(guò)其爺爺奶奶的認(rèn)可，那么應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為無(wú)權(quán)出售，理應(yīng)承擔(dān)履行不能的法律責(zé)任。

值得一提的是關(guān)于這份合同的效力到底是有效還是無(wú)效也至關(guān)重要，有效的話，那么季先生可以依據(jù)合同追究阮先生的違約責(zé)任，無(wú)效的話，那么季先生不能按照合同約定主張賠償。《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”。根據(jù)該規(guī)定，本案中即便阮先生未經(jīng)其爺爺奶奶同意而簽訂買賣合同，也不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效，只是造成履行不能，因此季先生還是可以依據(jù)本合同追究阮先生的違約責(zé)任。