一、買商品房要經(jīng)過哪些程序
商品房購買因商品房性質(zhì)不同而有所差異，但總的來講，以下基本步驟是每個購房者都必須經(jīng)歷的：
1、簽訂認(rèn)購書，并按開發(fā)商要求交納定金或預(yù)付款；
2、簽訂商品房買賣契約，按契約約定交付房價(jià)款；
3、辦理商品房抵押貸款的，應(yīng)與銀行簽訂《個人住房貸款借款合同》；
4、買賣雙方到北京市房屋土地管理局辦理登記備案；
5、購房者與開發(fā)商辦理入住手續(xù)；
6、購房者按照與開發(fā)商協(xié)議在入往前或入住后與有關(guān)物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)的物業(yè)合同。
二、如何防范商品房的買賣風(fēng)險(xiǎn)
在購買新建商品房過程中，要注意加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識和維權(quán)意識。特別提示以下內(nèi)容：
1、不輕信口頭宣傳和承諾。
對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購房者應(yīng)謹(jǐn)慎辨別。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現(xiàn)的，最好要求開發(fā)企業(yè)以書面合同形式予以確定，不寫進(jìn)合同條款中的事項(xiàng)發(fā)生糾紛后，很難受到法律保護(hù)。
2、查驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否具備銷售房屋的主體資格。
購買新建商品房時(shí)，須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》，自己擬購買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》所載的房屋幢號范圍內(nèi)。該信息可從房地產(chǎn)管理部門公布的政務(wù)信息中獲取。開通房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的城市，購房人可以通過該系統(tǒng)查詢預(yù)售項(xiàng)目基本情況和預(yù)售情況。
3、查驗(yàn)商品房項(xiàng)目的建設(shè)手續(xù)。
購買商品房現(xiàn)房的，購房人應(yīng)注意驗(yàn)看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案手續(xù)等相關(guān)資料。開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房屋，將不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
4、城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。
目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。目前，有些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在安置過程中，擅自擴(kuò)大銷售對象，以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。
5、審慎簽訂商品房買賣合同。
（1）簽訂合同時(shí)，應(yīng)使用房地產(chǎn)管理部門或有公信力的行業(yè)協(xié)會制定的合同示范文本，應(yīng)仔細(xì)閱讀并確保理解合同中有關(guān)交付條件、房屋交接、產(chǎn)權(quán)辦理等條款，并就補(bǔ)充性條款與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分溝通。
（2）對于實(shí)踐中易發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議的車庫、車位等公共部位或公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，應(yīng)在商品房買賣合同中進(jìn)行約定，避免發(fā)生糾紛。
（3）簽訂的商品房買賣合同要到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行合同登記備案。
以上是關(guān)于“買商品房要經(jīng)過哪些程序”以及“如何防范商品房的買賣風(fēng)險(xiǎn)”的有關(guān)買商品房的法律內(nèi)容，希望對您能有一定的幫助。在實(shí)踐中，有時(shí)會出現(xiàn)購房者付完款卻拿不到房、開發(fā)商違約卻不返還雙倍定金、開發(fā)商不及時(shí)辦理房產(chǎn)證等情況。對于這些情況，如果您不知道應(yīng)該如何解決，那么建議您可以去咨詢一下專業(yè)的律師，讓律師為您提供有效的幫助。
