因對方違約而解除購房合同

2014年，經某房屋中介公司介紹，原告鄔某與被告畢某簽訂了一份《房屋買賣合同》，雙方在合同中約定，被告畢某自愿將位于深圳市福田區(qū)凱豐花園的一套面積為123．5平米的房屋出售給原告鄔某，房屋總價款為246萬元，買賣合同簽訂之日原告向被告支付房款100萬元，余款146萬元在房屋辦理權屬登記之日付清。

被告承諾所出售的房屋權屬明晰，無其他任何產權糾紛，確保該房屋權屬的真實性。若雙方有一方違約，則需向守約方支付違約金10萬元。后原告在辦理房屋權屬登記過程中發(fā)現，該標的房屋于2013年在某商業(yè)銀行辦理了銀行抵押貸款130萬元，因被告畢某在合理期間不能消除該房屋的抵押行為，原告便訴至法院，要求法院判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，要求被告返還已支付的房款100萬元，并支付違約金10萬元。

被告畢某以標的房屋辦理了抵押貸款，致使房屋買賣交付不能，且被告又不能在合理期內消除房屋的抵押行為，故被告的行為構成違約，雙方簽訂的合同應當予以解除，各方均無異議。但雙方對房屋買賣合同解除后，被告應否支付違約金問題存在很大爭議。

被告方認為，根據《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”合同解除意味著合同的權利義務關系消滅，違約金條款作為原合同的一部分，不具有獨立性，因此違約金條款也應隨之消滅。根據合同法的規(guī)定，合同解除的法律后果表現為返還不當得利、賠償損失等形式的民事責任，而不是違約責任。故本案中原告要求被告支付違約金10萬元的訴請不應當予以支持。

原告方認為，違約金是當事人預先確定的一種獨立于合同債務履行之外的給付。《合同法》第九十八條規(guī)定：“合同的權利義務終止，不影響合同中結算和清理條款的效力。”違約金條款屬于“合同中結算和清理條款”，因此，即便合同解除，違約金條款也繼續(xù)有效。因此，對原告要求被告支付10萬元違約金的訴請應予以支持。

解除合同后還要付違約金嗎

贊成原告方的意見。即在一方違約情形下導致合同解除的，原合同約定的違約金條款應當繼續(xù)有效。

合同當事人約定的違約金條款在合同依法解除后是否有效的問題，其實質是違約金條款是否具有獨立性的問題?！逗贤ā返谖迨邨l規(guī)定：“合同無效、被撤銷或終止，不能影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力?！薄逗贤ā返诰攀藯l規(guī)定：“合同權利義務的終止，不影響結算和清理條款的效力?！睙o論是“解決爭議的條款”還是“結算和清理條款”，都是當事人為合同效力消滅后如何處理相關事宜而事先約定具有相對獨立效力的條款，它不因合同效力的終止或被否認而失去效力，否則這種約定將變得毫無意義。

根據《合同法》的有關規(guī)定，合同解除分為約定解除和法定解除，只有當事人的行為構成根本性違約，才可以適用法定解除。本案中被告畢某已先行將標的房屋抵押給了商業(yè)銀行，該行為可能導致原告無法獲得房屋所有權，以致合同無法正常履行；且事后被告在合理期限內亦未消除該房屋的抵押行為，被告已構成根本性違約。被告的違約行為已經嚴重損害到原告的合同權益，根據相關法律的規(guī)定，原告有權要求被告承擔相應的賠償損失。雙方在合同中約定，一方構成違約，則需向守約方支付10萬元違約金。該合同約定是雙方在合同訂立之時，對合同后續(xù)履行過程中存在違約行為的約定，依據當事人意思自治原則，應當予以支持。