因?qū)Ψ竭`約而解除購房合同
2014年，經(jīng)某房屋中介公司介紹，原告鄔某與被告畢某簽訂了一份《房屋買賣合同》，雙方在合同中約定，被告畢某自愿將位于深圳市福田區(qū)凱豐花園的一套面積為123．5平米的房屋出售給原告鄔某，房屋總價(jià)款為246萬元，買賣合同簽訂之日原告向被告支付房款100萬元，余款146萬元在房屋辦理權(quán)屬登記之日付清。
被告承諾所出售的房屋權(quán)屬明晰，無其他任何產(chǎn)權(quán)糾紛，確保該房屋權(quán)屬的真實(shí)性。若雙方有一方違約，則需向守約方支付違約金10萬元。后原告在辦理房屋權(quán)屬登記過程中發(fā)現(xiàn)，該標(biāo)的房屋于2013年在某商業(yè)銀行辦理了銀行抵押貸款130萬元，因被告畢某在合理期間不能消除該房屋的抵押行為，原告便訴至法院，要求法院判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，要求被告返還已支付的房款100萬元，并支付違約金10萬元。
被告畢某以標(biāo)的房屋辦理了抵押貸款，致使房屋買賣交付不能，且被告又不能在合理期內(nèi)消除房屋的抵押行為，故被告的行為構(gòu)成違約，雙方簽訂的合同應(yīng)當(dāng)予以解除，各方均無異議。但雙方對(duì)房屋買賣合同解除后，被告應(yīng)否支付違約金問題存在很大爭(zhēng)議。
被告方認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！焙贤獬馕吨贤臋?quán)利義務(wù)關(guān)系消滅，違約金條款作為原合同的一部分，不具有獨(dú)立性，因此違約金條款也應(yīng)隨之消滅。根據(jù)合同法的規(guī)定，合同解除的法律后果表現(xiàn)為返還不當(dāng)?shù)美?、賠償損失等形式的民事責(zé)任，而不是違約責(zé)任。故本案中原告要求被告支付違約金10萬元的訴請(qǐng)不應(yīng)當(dāng)予以支持。
原告方認(rèn)為，違約金是當(dāng)事人預(yù)先確定的一種獨(dú)立于合同債務(wù)履行之外的給付。《合同法》第九十八條規(guī)定：“合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力?！边`約金條款屬于“合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款”，因此，即便合同解除，違約金條款也繼續(xù)有效。因此，對(duì)原告要求被告支付10萬元違約金的訴請(qǐng)應(yīng)予以支持。
解除合同后還要付違約金嗎
贊成原告方的意見。即在一方違約情形下導(dǎo)致合同解除的，原合同約定的違約金條款應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效。
合同當(dāng)事人約定的違約金條款在合同依法解除后是否有效的問題，其實(shí)質(zhì)是違約金條款是否具有獨(dú)立性的問題?！逗贤ā返谖迨邨l規(guī)定：“合同無效、被撤銷或終止，不能影響合同中獨(dú)立存在的有關(guān)解決爭(zhēng)議方法的條款的效力?！薄逗贤ā返诰攀藯l規(guī)定：“合同權(quán)利義務(wù)的終止，不影響結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。”無論是“解決爭(zhēng)議的條款”還是“結(jié)算和清理?xiàng)l款”，都是當(dāng)事人為合同效力消滅后如何處理相關(guān)事宜而事先約定具有相對(duì)獨(dú)立效力的條款，它不因合同效力的終止或被否認(rèn)而失去效力，否則這種約定將變得毫無意義。
根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，合同解除分為約定解除和法定解除，只有當(dāng)事人的行為構(gòu)成根本性違約，才可以適用法定解除。本案中被告畢某已先行將標(biāo)的房屋抵押給了商業(yè)銀行，該行為可能導(dǎo)致原告無法獲得房屋所有權(quán)，以致合同無法正常履行；且事后被告在合理期限內(nèi)亦未消除該房屋的抵押行為，被告已構(gòu)成根本性違約。被告的違約行為已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害到原告的合同權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，原告有權(quán)要求被告承擔(dān)相應(yīng)的賠償損失。雙方在合同中約定，一方構(gòu)成違約，則需向守約方支付10萬元違約金。該合同約定是雙方在合同訂立之時(shí)，對(duì)合同后續(xù)履行過程中存在違約行為的約定，依據(jù)當(dāng)事人意思自治原則，應(yīng)當(dāng)予以支持。
