一、怎么辦理房屋過(guò)戶(hù)

購(gòu)買(mǎi)了二手房后應(yīng)及時(shí)到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》。

1、基本流程。購(gòu)買(mǎi)二手房辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，整個(gè)辦理流程可以概括四個(gè)環(huán)節(jié)：“一簽約，二交稅，三登記，四取證”。所謂“簽約”是指賣(mài)方夫妻雙方和買(mǎi)入方同時(shí)到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門(mén)簽置《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》，房屋成交價(jià)格需由房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門(mén)工作人員認(rèn)定或根據(jù)評(píng)估報(bào)告確定。

“交稅”是指買(mǎi)賣(mài)雙方按國(guó)家規(guī)定交納相關(guān)稅費(fèi)，目前主要包括：契稅、房屋交易管理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)；“登記”指買(mǎi)賣(mài)雙方交納相關(guān)稅費(fèi)后，買(mǎi)入方填寫(xiě)房屋所有權(quán)登記表，按照要求提交所有資料辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)：“取證”是最后一個(gè)環(huán)節(jié)，買(mǎi)入方到產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門(mén)領(lǐng)取過(guò)戶(hù)完畢的新《房屋所有權(quán)證》，這時(shí)整個(gè)過(guò)戶(hù)手續(xù)全部結(jié)束。

2、所需資料。按照產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門(mén)的要求，購(gòu)買(mǎi)二手房辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，買(mǎi)賣(mài)雙方都需要提供個(gè)人資料。

出賣(mài)方：夫妻雙方身份證原件和復(fù)印件，結(jié)婚證或戶(hù)口簿原件和復(fù)印件。

買(mǎi)入方：身份證原件和復(fù)印件。

3、所需費(fèi)用。契稅、評(píng)估費(fèi)、房屋交易管理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。

果獲得時(shí)的程序、方式等違法，一旦發(fā)生糾紛，公民勢(shì)必得不到應(yīng)有的保護(hù)。按總值1%交稅費(fèi)其實(shí)并不高，沒(méi)必要鋌而走險(xiǎn)。

二、沒(méi)過(guò)戶(hù)的房屋存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)

有過(guò)戶(hù)的房屋存在三大法律風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)法規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。因此，在房屋買(mǎi)賣(mài)中，即使買(mǎi)受人按照合同約定住進(jìn)了購(gòu)買(mǎi)的房屋，如果沒(méi)有及時(shí)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，仍然會(huì)承擔(dān)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，難以保障在購(gòu)買(mǎi)的房屋內(nèi)長(zhǎng)期“住下來(lái)”。

1、枉替他人還貸款，房屋遭惡意出售。

房屋所有權(quán)人違約中的“一房?jī)少u(mài)”情形。在目前市場(chǎng)交易活動(dòng)中，房屋價(jià)格上漲較快，房屋所有權(quán)人感覺(jué)自己以前的售價(jià)賣(mài)虧了，往往利用買(mǎi)主沒(méi)有辦理登記手續(xù)的漏洞，將自己名下已經(jīng)出售的房屋再次出售給第三人。

如果房屋所有權(quán)人與第三人存在惡意串通情形，那么根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，房屋買(mǎi)受人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，然后要求房屋所有權(quán)人繼續(xù)履行合同。如果第三人基于對(duì)房屋登記公示公信原則的信賴(lài)，支付了房屋合理對(duì)價(jià)，不存在與原房主惡意串通行為，合法取得了房屋所有權(quán)，那么買(mǎi)受人只能要求房屋所有權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。

2、辦理過(guò)戶(hù)不及時(shí)，房屋遇法院查封。

在二手房上市交易信息中，如果房屋所有權(quán)人著急出售房屋，有的是出于換房考慮急需用錢(qián)，也有的是因?yàn)榇嬖谄渌麄鶆?wù)糾紛，擔(dān)心房屋被法院查封，而急于將名下房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)嬖诜课轃o(wú)法順利辦理過(guò)戶(hù)的可能。

如果在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，房屋所有權(quán)人明知出售的房屋已被有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)采取了查封等強(qiáng)制措施，合同一般認(rèn)定為無(wú)效，因此給買(mǎi)受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果簽訂合同后在辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)過(guò)程中，因房屋所有人的個(gè)人債務(wù)問(wèn)題，導(dǎo)致出售的房屋被法院查封，在合同履行期限屆滿(mǎn)仍未辦理房屋查封解除手續(xù)的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同，并要求房屋所有人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

3、簽訂合同不謹(jǐn)慎，房屋為無(wú)權(quán)處分。

在二手房屋買(mǎi)賣(mài)中，囿于市場(chǎng)交易經(jīng)驗(yàn)欠缺或者時(shí)間成本的考慮，有的房屋所有權(quán)人會(huì)委托他人辦理相關(guān)手續(xù)，因此，買(mǎi)受人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一定要注意審查簽約人是否為房屋所有權(quán)人，如果房屋所有權(quán)人委托他人辦理相關(guān)手續(xù)，要仔細(xì)查看代理人的委托權(quán)限是否包括房屋的處分權(quán)。

如果代理人未取得房屋的處分權(quán)而與他人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，事后也未取得權(quán)利人追認(rèn)或者獲得房屋的處分權(quán)，買(mǎi)受人與代理人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效。根據(jù)合同法第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

以上是關(guān)于“怎么辦理房屋過(guò)戶(hù)”以及“沒(méi)過(guò)戶(hù)的房屋存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)”的有關(guān)房屋過(guò)戶(hù)的法律材料，希望對(duì)您能有一定的幫助。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，國(guó)家對(duì)城市房屋所有極及土地使用權(quán)實(shí)行登記發(fā)證制度，這是政府保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)屬的重要方式，也是保護(hù)購(gòu)房者切身利益的重要手段。由此也可以看出，辦理房屋過(guò)戶(hù)是必須的。如果您自己不知道如何辦理，那么建議您可以去咨詢(xún)一下專(zhuān)業(yè)的律師。