借名買房時(shí)房屋卻歸了名義人

2011年，郭某某因沒有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，故以任某的名義購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用房一套。同年3月29日，郭某某又以任某（借款人）的名義向銀行貸款22萬(wàn)元，用于購(gòu)買上述房屋。雖然房屋產(chǎn)權(quán)人登記為任某，但任某未支付購(gòu)房的任何費(fèi)用。房屋交付后，郭某某在該房?jī)?nèi)一直居住至今。2012年因郭某某與任某生意產(chǎn)生糾紛，任某向法院提出訴訟，要求郭某某向其騰退系爭(zhēng)房屋。

郭某某辯稱自己與任某協(xié)商一致以任某的名義購(gòu)買，購(gòu)房所有費(fèi)用及多年物業(yè)費(fèi)均系其支付，該房自己實(shí)際居住至今，自己系訴爭(zhēng)房產(chǎn)的真正所有權(quán)人。郭某某并提出反訴，稱自己與任某之間構(gòu)成委托管理，雖然購(gòu)房相關(guān)手續(xù)均是以任某的名義辦理，且任某是訴爭(zhēng)房屋名義上的所有權(quán)人，但根據(jù)本案事實(shí)可以確定，任某并非實(shí)際購(gòu)房人，要求判令任某履行將訟爭(zhēng)房屋辦理變更登記、過戶至反訴人名下的義務(wù)。

合同無(wú)效的情形有哪些

本案是典型的借用他人身份證件以他人名義購(gòu)買房屋引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛。實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間建立的是委托合同關(guān)系，訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間僅存在合同債權(quán)。

實(shí)際出資人是否有權(quán)要求名義產(chǎn)權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)交并辦理過戶呢？關(guān)鍵看雙方的委托合同關(guān)系是否存在《中華人民共和國(guó)合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效情形：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；

（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。如果不存在委托合同無(wú)效情形，實(shí)際出資人可以通過協(xié)商或訴訟途徑要求名義產(chǎn)權(quán)人辦理過戶手續(xù)。

而本案中，實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，是為了規(guī)避國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的法律規(guī)定。如果仍保護(hù)實(shí)際出資人的合同權(quán)利，不僅違背了政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的初衷，而且還違反了社會(huì)公共利益。因此，實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托合同應(yīng)確認(rèn)無(wú)效，實(shí)際出資人無(wú)權(quán)取得房屋，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有。