二手房賣(mài)主只遷部分人的戶口

楊某某與孟某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由楊某某出資購(gòu)買(mǎi)孟某所有的一套房屋。在合同中，雙方約定，在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，孟某需將戶口全部遷出，戶口逾期遷出即構(gòu)成違約。

合同簽訂后，楊某某依約繳納了房款，雙方于2012年11月13日辦結(jié)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。12月25日前，孟某將原有戶口中的一部分遷出，但是仍剩余兩個(gè)人的戶口。其間，楊某某曾多次催促孟某，但孟某始終沒(méi)有將剩下兩人戶口遷走。

為此，楊某某將孟某告上法庭，要求孟某承擔(dān)違約責(zé)任。法庭上，孟某說(shuō)，房子剩余的那兩人的戶口是他的前兒媳和孫女，與他已經(jīng)沒(méi)有關(guān)系，因此沒(méi)有遷出不是他的原因造成的，他不應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。

二手房賣(mài)主不遷戶口咋辦

合同中約定的“戶口”應(yīng)當(dāng)包括原有所有戶口，當(dāng)然也包括尚未遷出的二人，直到起訴時(shí)孟某仍未將原有戶口全部遷出，構(gòu)成違約是顯而易見(jiàn)的。至于孟某的抗訴理由，其前兒媳及孫女與孟某之間仍然存在一定身份關(guān)系和社會(huì)關(guān)系，而與房屋買(mǎi)受人楊某某并無(wú)任何關(guān)系，依據(jù)公平原則，理應(yīng)由孟某承擔(dān)剩余戶口遷出義務(wù)。

北京現(xiàn)行的2007版房屋買(mǎi)賣(mài)合同中第十條權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的第（三）款便是關(guān)于戶口遷移的格式條款，其中明確了“如因出賣(mài)人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)戶口遷出的”，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

其中，所謂“與本房屋相關(guān)的戶口”，指的是交易房屋在出賣(mài)時(shí)全部在冊(cè)戶口。根據(jù)北京市現(xiàn)行戶籍管理制度的規(guī)定，城市住宅房屋不能分戶，因此在冊(cè)戶口無(wú)論與房屋出賣(mài)人的關(guān)系如何，只要登記在交易房屋內(nèi)就屬于“與本房屋相關(guān)的戶口”。

而條款中所謂的“自身原因”，實(shí)踐中還需要嚴(yán)格把握。判斷逾期遷移戶口是否是由于出賣(mài)人自身原因造成的，主要還要看房屋出賣(mài)人對(duì)房屋在冊(cè)人口的實(shí)際控制能力而定。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的戶籍管理制度，戶口遷入人需要與戶主有一定的近親屬關(guān)系。也就是說(shuō)，凡是房屋在冊(cè)人口都應(yīng)該與戶主具有一定社會(huì)關(guān)系，否則不可能遷入。在這種情況下，按照常理推斷，賣(mài)房人必然對(duì)在冊(cè)人口的戶口具有一定實(shí)際控制能力。但是，我國(guó)現(xiàn)有戶籍管理制度透明度不高，導(dǎo)致部分戶主并不能及時(shí)了解全面戶籍信息。例如，實(shí)踐中就曾出現(xiàn)過(guò)，在戶主完全不知情的情況下，便新增了一戶成員。此人與戶主無(wú)任何實(shí)際關(guān)系，自然戶主對(duì)他就不可能具有任何的實(shí)際控制能力。在這種情況下，將其歸咎于出賣(mài)人“自身原因”顯然就有違公平原則。