一、商品房預(yù)售的條件是什么

1、開發(fā)商已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行商品房開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋屬于非法建筑。購買者要在購買房屋前要先驗(yàn)證開發(fā)商的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是商品房開工建設(shè)的前提，房產(chǎn)開發(fā)商只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。

3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。

4、開發(fā)商已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。此規(guī)定的目的在于將商品房預(yù)售的活動(dòng)置于政府房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。

二、怎么簽訂商品房預(yù)售合同

1、確認(rèn)開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證

為保護(hù)購房人的基本權(quán)利，國家對商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。沒有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。因此，購房人在簽訂預(yù)售合同前，應(yīng)當(dāng)首先查驗(yàn)開發(fā)商在售樓現(xiàn)場公示的商品房預(yù)售許可證，確認(rèn)自己擬購房屋在預(yù)售許可的范圍內(nèi)，避免不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2、認(rèn)真閱讀開發(fā)商制定的格式條款

按市場通常做法，在簽訂正式預(yù)售合同前，買賣雙方當(dāng)事人往往會先行訂立認(rèn)購協(xié)議。認(rèn)購協(xié)議的主要作用是雙方當(dāng)事人約定在未來的某個(gè)時(shí)候簽訂買賣合同。開發(fā)商就商品房預(yù)售的通用條件，一般都會制定針對大多數(shù)購房人都適用的格式條款，作為將來與購房人簽訂預(yù)售合同的依據(jù)。購房人應(yīng)事前認(rèn)真閱讀了解，不明白的地方需讓開發(fā)商當(dāng)即給予解釋，不滿意的地方需及時(shí)與開發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內(nèi)容以書面形式予以固定。實(shí)際生活中，許多購房人不重視這個(gè)環(huán)節(jié)，常常導(dǎo)致簽訂正式合同時(shí)的糾紛和矛盾。

3、注意土地使用年限

出讓土地的年限是從開發(fā)商拿地時(shí)開始起算，只有剩余年限才對購房人有實(shí)際意義。有的開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期很長，可能導(dǎo)致商品房售出時(shí)的實(shí)際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對應(yīng)的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購房人應(yīng)注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。

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